Freiham: Der neue Stadtteil im Münchner Westen

Nach diesem Leitbild soll nördlich der Bodenseestraße auf 200 Hektar ein neuer Stadtteil für über 25.000 Menschen entstehen. Gebaut wird bis zum Jahr 2040 in mehreren Abschnitten - nach den Grundsätzen der Inklusion.

Münchens neues Viertel mit Wohnungen, Geschäften, öffentlichen Plätzen und Grünflächen, einem Schulcampus, einem Sportpark und einem großzügigen Landschaftspark liegt zwischen Neuaubing, der Autobahn A 99 West und den S-Bahn-Trassen nach Geltendorf sowie Herrsching.

Die Planung beruht auf der Idee des "Weiterbauens" der Stadt: Freiham Nord wird im Osten über ein Grünband mit der Siedlungskante Neuaubings verknüpft, die durch Wohnblöcke aus den 1960er und 1970er Jahren geprägt ist. Am westlichen Rand entsteht ein etwa 58 Hektar großer Landschaftspark mit vielfältigen Erholungsangeboten, von dem aus mit Fuß- und Radwegen durchzogene Grünfinger in die alten und neuen Wohngebiete führen. Im Norden grenzt das Gebiet an das dörflich geprägte Aubing.

Der Planungsprozess für die Wohnbebauung in Freiham Nord hat 2006 mit einem Planungsworkshop begonnen: Sieben Büros erstellten nachhaltige Strukturkonzepte mit einer durchschnittlichen Dichte von 1,0 bis 1,1 Geschossflächenzahl (GFZ). Neben den Themen Wohnen und Freiraumplanung setzten sie sich auch mit der notwendigen Infrastruktur, dem Verkehr und der teilweise schwierigen Lärmsituation auseinander. Sieger wurde die Münchner Planungsgemeinschaft eevas/terra.nova. Dieser Entwurf bildet die Grundlage für alle weiteren städtebaulichen Planungen in Freiham Nord.

Das städtebauliche Konzept des Weiterbauens bringt die alteingesessenen Bewohner*innen des umliegenden Stadtbezirks mit den neu ankommenden Freihamer*innen zusammen. Die Werte ökologisch, menschlich, städtisch, familiär sollen das Leben in Freiham prägen.

In dem neuen Viertel reicht das Spektrum vom Geschosswohnungsbau über gemischte Wohnformen bis hin zu verdichteten Reihenhäusern. Die Quartiere befinden sich östlich und westlich der Haupterschließungsachse Aubinger Allee. Östlich der Aubinger Allee sind kleine, trapezförmige Quartiere geplant, die sich in ein Grundgerüst von Grünzügen, Wegen und Plätzen einfügen. Die Nachbarschaften werden um öffentlich zugängliche Innenhöfe gruppiert. Vielfältige Einzelgebäude ermöglichen verschiedene Bauherrenmodelle. Westlich der Aubinger Allee und damit nördlich des Schulcampus' ist aufgelockerter Geschosswohnungsbau mit großen Innenhöfen geplant. Ein kleiner Park gliedert und verbindet das Gebiet mit den angrenzenden Grünflächen. Insgesamt ist eine moderate Gebäudehöhe von drei bis sechs Geschossen mit vereinzelten Hochpunkten als städtebauliche Setzung vorgesehen. Die Landeshauptstadt München vergibt die Wohnungsbaugrundstücke nach den wohnungspolitischen Leitlinien ihres Programms „Wohnen in München VII".

Der Wohnstandort Freiham Nord unterteilt sich in zwei Realisierungsabschnitte: Der erste Realisierungsabschnitt wird seit 2016 baulich umgesetzt. Hier werden auf 85 Hektar Fläche zirka 4.500 Wohneinheiten für etwa 12.000 Einwohner*innen entstehen. Für den zweiten Realisierungsabschnitt wurde im April 2018 ein internationaler Wettbewerb entschieden. Basierend auf dem Wettbewerb wurde ein Rahmenplan entwickelt, der im Juli 2024 vom Stadtrat beschlossen wurde. Auf der Fläche von rund 55 Hektar sind etwa 6.200 Wohneinheiten für zirka 16.000 Einwohner*innen geplant.

Das neue Stadtteilzentrum entsteht als offenes Einkaufzentrum nördlich der S-Bahn-Haltestelle Freiham an der Bodenseestraße: Um einen zentralen Platz gruppieren sich drei höhere Gebäude mit 16, 14 und neun Geschossen, die den neuen Stadteingang nach München markieren. An dem Platz, der nach Norden in eine Fußgängerzone mündet, finden sich großzügiger Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen und Büroflächen. Hinzu kommen ein Hotel und eine Außenstelle der Münchner Volkshochschule. In den oberen Geschossen sollen 350 Wohnungen entstehen. Für das Stadtteilzentrum wurde ein separater Realisierungswettbewerb durchgeführt, der im Januar 2019 entschieden wurde. Mehr Infos finden Sie hier.

In Freiham steht der größte Bildungscampus der Stadt: ein Gymnasium, eine Realschule, ein sonderpädagogisches Förderzentrum und eine Grundschule in räumlicher und baulicher Gemeinschaft. Rund 3.000 Schüler*innen besuchen den Bildungscampus. Sowohl der Bildungscampus, der zum Schuljahr 2019/20 in Betrieb genommen wurde, als auch die beiden zusätzlichen Grundschulen an der Aubinger Allee und der Gustl-Bayrhammer-Straße, die 2017 eröffnet wurden, entsprechen dem sogenannten Lernhauskonzept. Das besondere Raumorganisationskonzept ermöglicht eine innovative und inklusive Pädagogik. Durch eine großzügige Unterführung ist der Bildungscampus mit dem benachbarten Sportpark barrierefrei verbunden. Hier befinden sich unter anderem zwei Dreifachhallen mit je 500 Tribünenplätzen, ein Schwimmbad, eine Leichtathletikanlage, eine Beachanlage, drei Kunstrasenplätze und eine Gaststätte. Der Sportpark hat rund 100 Millionen Euro gekostet und ist seit Herbst 2020 in Betrieb.

In mehreren Quartieren entstehen zirka 4.500 Wohnungen und 13 Kindertageseinrichtungen. Sie sind in einer teils offenen, teils geschlossenen Blockrandstruktur mit vier bis sechs Geschossen geplant. Vervollständigt wird das städtebauliche Konzept dadurch, dass an markanten Stellen höhere Einzelgebäude gesetzt sind. Kleinere gewerbliche Einrichtungen (Kiosk, Büro, Bäckerei, örtliche Dienstleistungen) sowie gastronomische Angebote werden straßenseitig in den Erdgeschossen der Wohnquartiere ermöglicht. Die ersten Wohnungen wurden 2019 bezogen.

An der zukünftigen U-Bahn-Haltestelle wird das Quartierszentrum mit Läden für den täglichen Bedarf, einem Bürgerhaus, Gastronomie, einem Alten- und Servicezentrum sowie einer Stadtteilbibliothek die Mitte der Wohnquartiere bilden. In den Obergeschossen entstehen Büro- und Wohnflächen.

Im Frühjahr 2011 lobte die Stadt einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb aus und teilte das Planungsgebiet in zwei Bereiche. Ein internationales Gremium aus Fach- und Sachpreisrichter*innen wählte im September 2011 aus 24 Büros die Preisträger aus. Auf Grundlage der zwei Siegerentwürfe entwickelte das Referat für Stadtplanung und Bauordnung den Rahmenplan als Basis für die Bauleitplanung und weitere Wettbewerbe. Dabei wurde der Umgriff so erweitert, dass im Norden eine zweite Grundschule entsteht und der Aubinger Friedhof erweitert werden kann.

Teil A: Stadtteil-, Schul- und Sportzentrum
Siegerentwurf: Ortner & Ortner, Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH (BSM), Topotek 1

Teil B: Wohnen und Quartierszentrum
Siegerentwurf: West 8, urban design & landscape architecture, Rotterdam

Im Frühjahr 2018 wurde der zweistufige städtebauliche und landschaftsplanerische Wettbewerb entschieden, der von einer intensiven Öffentlichkeitsbeteiligung begleitet worden war. Die internationale Bürogemeinschaft bestehend aus Hild und K Architekten BDA (München), Sergison Bates architects LLP (London), von Ballmoos Krucker Architekten AG (Zürich) und Studio Vulkan Landschaftsarchitekten GmbH (Zürich) erhielt den ersten Preis.

Im Anschluss an den Wettbewerb wurde die Arbeitsgemeinschaft mit der Erarbeitung der Rahmenplanung beauftragt. Sie entwickelte einen Rahmenplan inklusive verschiedener Leitkonzepte sowie ein Regelwerk für die Gestaltung von Gebäuden und Freiflächen.

Im Rahmenplan wurden die Klimaschutzziele der Stadt München berücksichtigt und insbesondere auch durch das innovative Mobilitäts- und Mobilitätsnahkonzept mit seinen Quartiersgargagen zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs und dem damit verbundenen Angebot an Mobilitätsbausteinen neue Wege beschritten. Ergänzend zur Rahmenplanung wurde eine Studie zu Quartiersgaragen mit Referenzobjekten, verschiedenen Modelltypen und Anwendungsbeispielen erarbeitet. Durch den Entfall von Tiefgaragenunterbauungen konnten die Prinzipien der "Schwammstadt" in die Planung aufgenommen werden und somit qualitätvolle unterbauungsfreie Wohninnenhöfe mit Großbaumstandorten ermöglicht werden.

Am 23. Juli 2022 wurde die Rahmenplanung von den Entwurfsverfassern, der Stadt sowie weiterem Fachpersonal im Bildungscampus der Öffentlichkeit vorgestellt.

Die Beschlussfassung der Rahmenplanung des 2. Realisierungsabschnittes Freiham Nord erfolgte am 10. Juli 2024 im Planungsausschuss des Stadtrats.

Parallel zum Rahmenplanungsprozess wurde mit der Erarbeitung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans für den ersten Teilabschnitt im Süden begonnen.

Im Februar 2020 fasste der Stadtrat den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans mit Grünordnung. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß Paragraf 3 Absatz 1 Baugesetzbuch fand vom 7. Mai bis 8. Juni 2021 statt. In einer öffentlichen digitalen Veranstaltung am 17. Mai 2021 konnten sich Interessierte über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung informieren.

Für den zweiten Teilabschnitt im Norden ist in Abhängigkeit von der Flächenverfügbarkeit ein nachfolgender separater Beschluss zur Aufstellung eines weiteren Bebauungsplans mit Grünordnung vorgesehen, der für das Jahr 2025 anvisiert wird.

Damit die Wege ohne eigenes Auto für die Bewohner*innen auch attraktiv ist, wird möglichst dicht gebaut. Außerdem verteilen sich Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und kleineres Gewerbe über das gesamte Quartier. Ebenfalls wichtig: attraktive Wege für Fußgänger*innen und den Radverkehr und überhaupt ein ansprechend gestalteter und von allen nutzbarer öffentlicher Raum.

Die wesentlichen Elemente einer Stadt der kurzen Wege sind eine kompakte Siedlungsstruktur, Nutzungsmischung, eine hohe Durchlässigkeit des Quartiers für den Fuß- und Radverkehr sowie die attraktive Gestaltung der öffentlichen Räume, so dass diese zum Aufenthalt einladen.

Wesentliche Voraussetzung für die Entlastung der Wohnquartiere vom Kfz-Verkehr und Schaffung hoher Freiraum- und Aufenthaltsqualität ist ein engmaschiges, attraktives Fuß- und Radverkehrsnetz, eine gute Anbindung und an den öffentlichen Personennahverkehr und ein innovatives Mobilitätskonzept.

Fuß- und Radverkehr
Für den Fuß- und Radverkehr ensteht ein engmaschiges und vielfältig gestaltetes Netz an Straßen und Wegen, über das sich jeder sicher und barrierefrei bewegen kann. In West-Ost-Richtung verlaufende Grünfinger Süd des 1. Bauabschnitts schaffen eine Verbindung zwischen dem 1. Realisierungsabschnitt und dem geplanten Landschaftspark. In Nord-Süd-Richtung verlaufen die Fuß- und Radverbindungen über die Aubinger Allee in der Mitte von Freiham Nord sowie über den Freihamer Anger im 1. Realisierungsabschnitt und der Quartiersboulevard im 2. Realisierungsabschnitt.

S-Bahn
Freiham ist über zwei S-Bahn-Linien an das weiträumige Netz des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) angebunden.

Der S-Bahnhalt Freiham im Süden (S8 München-Herrsching) und der S-Bahnhalt Aubing im Norden (S4 München-Geltendorf) sind über das Grundkonzept der Erschließung unter anderem mit der Aubinger Allee und den parallel dazu verlaufenden Rad- und Fußwegetrassen miteinander vernetzt.

An der S-Bahnstation Freiham stehen den Fahrgästen heute drei S-Bahnfahrten pro Stunde und Richtung zur Verfügung, die zu den Hauptverkehrszeiten auf sechs Fahrten pro Stunde und Richtung verdichtet werden.

Die S4 ist Teil des Programms „Bahnausbau Region München“ des Freistaats Bayerns und soll viergleisig ausgebaut werden.

U-Bahn
Mit Beschluss der Vollversammlung vom 23.01.2019 – Weitere U-Bahn-Planung in der Landeshauptstadt Münchenwurde die Verlängerung der U5-West zwischen Pasing Bahnhof und Freiham-Zentrum in den Nahverkehrsplan der Landeshauptstadt München aufgenommen und 2020 vom Stadtrat beschlossen.

Das Baureferat wurde beauftragt, die Vorplanung für eine Verlängerung der U5-West zu einem möglichen Streckenende an einem zukünftigen U-Bahnhof Freiham-Zentrum inklusive einer Wende- und Abstellanlage zu erstellen und dem Stadtrat über das Ergebnis zu berichten. Eine denkbare Verlängerung der U5-West in Richtung Germering ist offen zu halten.

Mit den entsprechenden Planungen der Verlängerung der U5 von Pasing bis Freiham wurde bereits Anfang 2019 begonnen, inzwischen begann nun auch der Bau der Vorhaltemaßnahme in Freiham.

Busnetz
Ein dichtes ergänzendes Busnetz wird die Feinerschließung des Quartiers und die Verknüpfung mit den angrenzenden Gebieten übernehmen.

Die MVG plant eine stufenweise Umsetzung des Konzepts, je nach Bezug des Quartiers. Maßgeblich beeinflusst auch die Inbetriebnahme der U-Bahn den Umsetzungsstatus, da bis dahin eine Verdichtung des Busnetzes und ein Vorlaufbetrieb mit Schnellbussen als kompensatorische Maßnahmen notwendig sind.

Schnellbusse
Die MVG plant bis zur Inbetriebnahme einer U-Bahn nach Freiham auch deutliche Leistungsausweitungen in Form eines dichten Busverkehres mit MetroBussen, StadtBussen, einem Schnellbus sowie Stadt-Umland-Verbindungen. Diese werden bedarfsgerecht eingeführt und verdichtet, um Freiham attraktiv anzubinden.

Die Verbindung über die Autobahn stellt grundsätzlich den schnellsten Weg ins Münchner Zentrum und zum nächsten U-Bahn-Anschluss dar. Die MVG arbeitet gemeinsam mit weiteren Partnern daher an Pilotlösungen, um Buslinien des ÖPNV auf Autobahnen möglichst störungsfrei auch zu den Hauptverkehrszeiten abwickeln zu können.

Motorisierter Individualverkehr (MIV)
Freiham Nord ist für den motorisierten Individualverkehr an das übergeordnete Verkehrsnetz über zwei Knotenpunkte an der Bodenseestraße (Bundesstraße B 2) sowie den Anschluss an die Bundesautobahn BAB 99 über die Anschlussstelle Germering-Nord angebunden.
Kleinräumig besteht mit der Wiesentfelser Straße eine Anbindung nach Neuaubing. Eine Anbindung nach Aubing ist durch die Weiterführung der Aubinger Allee nach Norden geplant und wird derzeit detailliert untersucht.

Neben dem bereits realisierten Anschluss an die Bodenseestraße wurde beim Bau der BAB 99 West bereits eine eigene Anschlussstelle für das Wohngebiet Freiham Nord vorgesehen und bereits vorläufig baulich umgesetzt.

Dieser vorläufige Anschluss des 1. Realisierungsabschnitts an die BAB 99 dient insbesondere zur Abwicklung der Baustellenverkehre für alle Baumaßnahmen im 1. Realisierungsabschnitt Freiham Nord und damit zur Entlastung der angrenzenden Aubinger Stadtteile. Mit Realisierung des 2. Realisierungsabschnitts ist der endgültige Anschluss an die BAB 99 West vorgesehen.

Ein Leben ohne Auto ermöglichen

Freiham soll zu einem Modellprojekt für einen autoreduzierten neuen Stadtteil mit einer hohen Lebens- und Aufenthaltsqualität werden.

Die geplante hohe bauliche Dichte bietet die Voraussetzung, einen Stadtteil der kurzen Wege zu schaffen, der es den Bewohner*innen ermöglicht, ihren Alltag ohne Auto zu bewerkstelligen. Ein Schwerpunkt wird auf attraktive und qualitätsvoll gestaltete Räume für den Fuß-, Rad- und öffentlichen Verkehr gelegt.

Freiham wird über zwei S-Bahnlinien, eine U-Bahnlinie sowie verschiedene Buslinien erschlossen und mit der Innenstadt sowie dem Umland verknüpft sein. Um die Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs attraktiv zu gestalten, sind nahtlose intermodale Mobilitätsangebote von Tür zu Tür vorgesehen, wie etwa großzügige Fahrradabstellanlagen, Bike & Ride-Anlagen sowie Angebote der Shared Mobility.

Die Mobilitätsmaßnahmen für Freiham orientieren sich an fünf großen Schlüsselwerkzeugen der Modellstadt 2030:

• Räume neu aufteilen
• Räume effizient nutzen
• Öffentlicher Personennahverkehr mit erster und letzter Meile
• Nahmobilität und aktive Mobilität
• Multimodal vernetzen und räumlich verknüpfen

Räume neu aufteilen

Im neuen Stadtteil Freiham werden der Fuß-, Rad- und öffentliche Personennahverkehr stark in den Vordergrund gerückt. Im öffentlichen Raum soll es besonders viele Flächen für den Fuß- und Radverkehr, für den Aufenthalt und für Begrünung geben. Pkw-Parkplätze werden in reduziertem Umfang angeboten. Darüber hinaus sollen die Fahrradabstellanlagen im Quartier und in den Wohnhäusern besonders hohe Standards erfüllen. Im zweiten Realisierungsabschnitt sollen die privaten Autostellplätze in Quartiersgaragen und Mobilitätshäusern organisiert werden. Neben Pkw-Stellplätzen sollen dort auch Mobilitätsangebote wie Carsharing-Autos, Lastenräder und weitere Nutzungen Platz finden.

Private Fahrzeuge müssen auf privatem Grund geparkt werden. Das heißt, dass jedes private Auto einen eigenen Tiefgaragenstellplatz im eigenen Wohnprojekt benötigt. Auf öffentlichem Grund wird es keine privaten Dauerparkplätze geben. Die dadurch freiwerdenden Flächen werden für Kinder, Fußgänger*innen, Grünflächen oder öffentliche Plätze freigehalten. Damit wird die Lebensqualität im Stadtteil erhöht.

Räume effizient nutzen

Die Parkplätze auf der Straße werden bewirtschaftet. Das Parkraummanagement ist ein wichtiger Baustein, um den Parksuchverkehr zu minimieren, den Verkehrsfluss zu verbessern und die Qualität des öffentlichen Raums zu erhöhen. Durch die zeitliche oder kostenpflichtige Beschränkung des öffentlichen Parkraums kann gewährleistet werden, dass Parkplätze tatsächlich den vorgesehenen Zielgruppen zur Verfügung stehen. Während Anwohner*innen die Tiefgaragen effizient nutzen, fällt es Kund*innen sowie dem Lieferverkehr leichter, Stellplätze in Ladennähe zu finden.

Öffentlicher Personennahverkehr mit erster und letzter Meile

Das Gesamtkonzept der Münchner Verkehrsgesellschaft zur Erschließung Freihams basiert auf zwei Kernelementen: der Verlängerung der U5 von Pasing nach Freiham und einem dichten, ergänzenden Busnetz. Die zentrale Erschließung der beiden S-Bahn Haltestellen über die Aubinger Allee schafft eine quartiersübergreifende Vernetzung. Übergeordnete Stadt-Umland-Buslinien sollen Freiham mit der Stadtregion und dem Umland verknüpfen.

Um die erste und letzte Meile bequem zu bewältigen und auch in Zeiten schwächerer Verkehrsauslastung (zum Beispiel nachts) das öffentliche Verkehrsangebot effektiv zu verdichten, sollen verschiedene flexible Angebote (On Demand-Mobilität) wie der Ridesharing-Dienst IsarTiger  und Sharing-Angebote eingesetzt werden. Das macht den öffentlichen Personennahverkehr attraktiver.

Nahmobilität und aktive Mobilität

In Freiham soll das Leitkonzept der "Stadt der kurzen Wege" konsequent verwirklicht werden. Das heißt alltägliche Ziele wie der Weg zu Arbeit, Ausbildung, Schule, Kindergarten, zu Erholungsflächen und Freizeitangeboten sowie Versorgungswege können in kurzer Zeit erreicht werden, ohne dazu auf ein Auto angewiesen zu sein. Die wesentlichen Elemente einer Stadt der kurzen Wege sind eine kompakte Siedlungsstruktur, Nutzungsmischung, eine durchgängige Wegeführung für den Fuß- und Radverkehr sowie die attraktive Gestaltung der öffentlichen Räume, so dass diese zum Aufenthalt einladen.

Ein Interims-Supermarkt stellt sicher, dass die Nahversorgung auch für die ersten Bewohner*innen gut zu erreichen ist. Vielfältige Grünflächen mit einem Badesee ermöglichen die Erholung vor Ort. Das Fuß- und Radwegenetz Freihams wird an die umliegenden Netze angeschlossen, ein Radschnellweg in die Innenstadt wird geprüft.

Multimodal vernetzen und räumlich verknüpfen

Um Synergien zwischen den Mobilitätsangeboten zu schaffen, wird ein Gesamtkonzept erstellt. Dafür werden private und öffentliche Mobilitätsmaßnahmen aufeinander abgestimmt, miteinander verknüpft und nicht singulär, also auf die einzelnen Bauvorhaben bezogen, entwickelt.

Das Ineinandergreifen aller Angebote soll den Menschen in Freiham Sicherheit geben, auch ohne eigenes Auto zurecht zu kommen. Die Landeshauptstadt München prüft hierbei auch weiterführende Möglichkeiten, wie etwa ein öffentliches Lastenfahrrad-Sharingsystem. Die MVG-Radstationen sollen ebenfalls auf Freiham Nord ausgeweitet werden. Um der wachsenden Nachfrage nach E-Mobilität gerecht zu werden, soll eine flächendeckende Ladeinfrastruktur entstehen.

Ein digitaler Service bündelt die Angebote. Außerdem ist ein Mobilitätsmanagement geplant: Neben einer Direktmarketingstrategie wird eine Mobilitätszentrale in zentraler Lage direkt im Quartier eingerichtet, wo geschultes Personal über die Mobilitätsdienste informiert, deren Nutzung erläutert und die Menschen individuell berät.

Das Konzept basiert auf modernen Mobilitätsinfrastrukturen und -regelungen sowie auf einer intensiven Einbindung der Bevölkerung, um Freiham als Pilotprojekt für ein nachhaltiges und autoreduziertes Viertel realisieren zu können.

Über aktuelle Mobilitätsangebote informiert auch das Quartiersmanagement von Freiham unter www.freiham.de.

Laut dem Verkehrsgutachten ist für den ersten Realisierungsabschnitt noch keine verkehrliche Anbindung von Freiham nach Aubing notwendig. Um die aus dem zweiten Realisierungsabschnitt resultierenden Verkehre bewältigen zu können, ist eine solche Anbindung jedoch erforderlich. Ein wesentliches Ziel ist dabei, den Aubinger Ortskern (Ubostraße / Germeringer Weg) vom Verkehr zu entlasten.

Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung hat im Jahr 2016 eine Studie zur verkehrlichen, stadträumlichen, freiraumplanerischen und technischen Machbarkeit einer Anbindung von Freiham an Aubing beauftragt. Eine Machbarkeitsstudie ist keine rechtsverbindliche Planung. Sie prüft zunächst aufgrund der vorhandenen Rahmenbedingungen und der Prognosen für die Zukunft, ob, in welchem Umfang, mit welchen Mitteln und Risiken und in welchem Zeitraum ein Projekt realisiert werden kann.

Aktueller Stand der Planung
In der Machbarkeitsstudie wurden verschiedene Varianten geprüft und bewertet. Der Prozess wurde bislang von drei sehr gut besuchten Workshops begleitet, in denen die Bürgerinnen und Bürger als Expertinnen und Experten vor Ort ihre Wünsche und Anliegen einbringen und die Varianten bewerten konnten. Sowohl die Bürgerschaft als auch der Bezirksausschuss und die Verwaltung sprachen sich dabei für die Varianten aus, die den Verkehr künftig auf zwei Ästen führen und die beide den Dorfkern von Aubing verkehrlich entlasten.

Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung beschloss am 16. Januar 2019 einstimmig, die Varianten 6 und 7 weiter vertieft zu untersuchen. Hier geht es zum Stadtratsbeschluss.

In der vertieften Untersuchung von Variante 6 geht es unter anderem um die technische Ausführung der Unterführung, die Straßenprofilierung und Straßenführung, die Anordnung der Fuß- und Radwege sowie die städtebauliche Neuordnung der Georg-Böhmer-Straße.

In Variante 7 wird zusätzlich die Lage der weiterführenden Straße nochmals geprüft und bewertet. Variante 7 war immer als langfristige, weiterführende Option für Variante 6 gedacht, die aber nicht zwingend über den Autobahndeckel führen muss. Hier spielen eine Reihe von verschiedenen Faktoren eine Rolle (Grundstücksverfügbarkeiten, Ausbaustandard der vorhandenen Straßen und deren Verkehrsbelastung, Nutzungen, Frei- und Erholungsflächen), die nun noch einmal eingehend untersucht werden. Es handelt sich nach wie vor um eine Machbarkeitsstudie, in der die Machbarkeit untersucht und alle oben genannten Faktoren zusammengetragen und abgewogen werden. Eine Entscheidung ist damit noch nicht getroffen.

Die kompakte Wohnbebauung wird durch Grünflächen gegliedert. Die Rahmenplanung sieht zahlreiche übergeordnete Elemente für ganz Freiham vor:

Herzstück des neuen Stadtteils wird der etwa 58 Hektar große Landschaftspark im Westen des Wohngebiets. Der Park ist über eine Allee mit dem Gut Freiham verbunden. Um die Grünflächen des Landschaftsparks nicht zu durchschneiden, erfolgt die Zufahrt von der Autobahn ins neue Wohngebiet in Form einer Landschaftsbrücke. Südlich der Bodenseestraße schließen sich Grün- und Ausgleichsflächen an, so dass ein insgesamt 130 Hektar großer Landschaftskorridor entsteht.

• Das Freihamer-Neuaubinger Grünband im Osten ist die Nahtstelle zwischen dem neuen Wohngebiet Freiham-Nord und der bestehenden Siedlung Neuaubing.
• Von Osten nach Westen ausgerichtete Grünfinger verbinden die alten und neuen Wohngebiete sowie das Freihamer-Neuaubinger Grünband mit dem Landschaftspark im Westen. Innerhalb davon verlaufen übergeordnete Fuß- und Radwege.
• Hinzu kommen Plätze und Grünflächen innerhalb der Wohngebiete, im Sportpark und im Schulcampus.
• Private Freiflächen sind in Innenhöfen, Dachgärten und Vorgärten vorgesehen.
• Flächen für Urban Gardening können in den öffentlichen und privaten Freiflächen entstehen.

Um ausreichend Abstand zum Gut Freiham und seinen Alleen zu halten und den Eingriff in die Natur zu minimieren, ist das Gewerbegebiet kompakt und flächensparend geplant worden.

Die Planerinnen und Planer haben sich vorab intensiv mit dem Landschaftsraum auseinandergesetzt und übertragen Elemente aus der Natur – im Süden befindet sich der Kreuzlinger Forst, im Osten das Gleislagerbiotop - in das Baugebiet.

Streuobstwiesen und Hecken aus Feldgehölzen grenzen den Landschaftsraum vom Gewerbe ab. Das Baugebiet selbst wird von Grünbändern durchzogen, die jeweils von Osten nach Westen verlaufen und unterschiedlich bepflanzt sind. In der Mitte verläuft ein breiter Hain aus Kiefern, an anderer Stelle entsteht ein „Gräserband“. In den Grünbändern befinden sich übergeordnete Fuß- und Radwege, die Sichtbeziehungen zum Gut Freiham bleiben erhalten. In der direkten Umgebung entstehen umfangreiche Ausgleichsflächen.

Die öffentlichen Plätze, Grün- und Freiflächen südlich der S-Bahn-Haltestelle Freiham werden nach Entwürfen der Marzlinger Landschaftsarchitekten Narr Rist Türk mit De la Ossa Architekten b17, München, gestaltet. Die Bürogemeinschaft war im Oktober 2012 als Sieger eines Workshops des Baureferats hervorgegangen.

Der Stadtteil Neuaubing und das Neubaugebiet Freiham sollen mit umweltfreundlicher Erdwärme aus nahezu 3000 Metern Tiefe (Geothermie) versorgt werden. Das ist die Kernidee des vom Stadtrat beschlossenen Energiekonzepts. An der Bodenseestraße haben die Stadtwerke eine Energiezentrale errichtet, die die Umwandlung von heißem Wasser in Wärme möglich macht.

2015 wurden die Probebohrungen gestartet. 2017 erfolgte die Aufnahme der Wärmeversorgung über die Hauptverteilachse des Niedertemperaturnetzes. Begonnen wurde im Januar 2017 mit der Versorgung der beiden Grundschulen. Die zunächst noch zu geringe Wärmeabnahme im Netz wurde anfangs noch über ein Heizprovisorium am Standort des Heizwerks versorgt. Im September 2017 ging das Heizwerk an der Bodenseestraße in Betrieb und damit konnte der reguläre Netzbetrieb aufgenommen werden.

Inzwischen werden kontinuierlich weitere Baugebiete erschlossen und an das Niedertemperaturnetz angeschlossen.

In München sind die Voraussetzungen für Geothermie sehr gut: Tief unter der Erdoberfläche befindet sich ein riesiger Vorrat an heißem Wasser, der relativ leicht angezapft werden kann. Dazu muss mit einer speziellen Technik aus der Erdöl- und Erdgasförderung bis zu 3000 Meter tief in die Kalksteinschicht (Malm) gebohrt werden. Diese ist mit Spalten und Rissen durchzogen, die Hohlräume sind mit 80 bis 90 Grad heißem Wasser gefüllt. Das Besondere an der Geothermie: Sie ist nach menschlichen Maßstäben unerschöpflich, ständig verfügbar und unabhängig von Klima, Tages- oder Jahreszeit. Außerdem ist ihre Nutzung nahezu CO2-frei.

In Freiham sind – genau wie in der Messestadt Riem, wo 2004 Deutschlands leistungsstärkste Geothermie-Anlage in Betrieb ging - zwei Bohrungen vorgesehen: eine Bohrung, um das heiße Wasser nach oben in die Energiezentrale zu befördern, und die zweite, um es ausgekühlt wieder in den Malm zurückzuleiten. Das ist erforderlich, um den Wasserhaushalt in der Tiefe nicht zu stören. In der Energiezentrale wird die Abwärme des heißen Wassers über Wärmetauscher in das städtische Fernwärmenetz eingespeist, das das Gewerbegebiet Freiham Süd und die Umgebung mit Energie versorgt. In Freiham Nord wird ein so genanntes Niedertemperaturnetz verlegt, das eine spezielle Heiz- und Gebäudetechnik erfordert. Dadurch kann das ohnehin schon abgekühlte Wasser weiter gekühlt werden, wodurch zusätzliche Energie entsteht. Bis 2040 wollen die Stadtwerke Fernwärme komplett aus CO2-neutral gewinnen. Die Geothermie in Freiham ist ein wichtiger Baustein dafür.

Die Anlage ist so konstruiert, dass sie später erweitert werden kann. Weil sie an einer städtebaulich sehr prägnanten Stelle steht, haben die Stadtwerke 2008 einen europaweiten Realisierungswettbewerb dafür ausgelobt, bei dem zwölf Arbeiten aus 86 eingereichten Bewerbungen bearbeitet wurden. Sieger wurde das Büro Bohn Architekten aus München. Das städtebauliche Konzept steht unter dem Leitbild „Grüne Energie“. Dies wird durch eine bewegt gestaltete Landschaft mit einem begrünten Wall symbolisiert, dessen markanten Mittelpunkt der strahlende Energieturm als transparente Stahlkonstruktion bildet.

Für den städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb, der 2011 für den ersten Realisierungsabschnitt Freiham Nord entschieden wurde, haben zahlreiche energetische Kriterien eine Rolle gespielt.

• eine angemessene städtebauliche Dichte und kompakte Gebäudeformen, um Flächen zu sparen, das Fernwärmenetz rentabel zu machen, Wärmeverluste zu vermeiden und das Mobilitätsaufkommen zu verringern („kompakte Stadt der kurzen Wege“)
• hohe energetische Gebäudestandards
• die optimale Nutzung von Sonnenenergie
• eine sinnvolle Platzierung der größten Wärmeverbraucher möglichst nah am Heizwerk

Die Ergebnisse wurden anschließend energetisch geprüft und optimiert.

Eine energiegerechte Stadtentwicklung umfasst auch die Sanierung des Bestandsgebiets. Von 2009 bis 2012 hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung gemeinsam mit den Stadtwerken München und der Hochschule für Technik Stuttgart im Rahmen eines Pilotprojekts untersucht, wie die Entwicklung von Freiham mit Neuaubing verknüpft werden kann.

• Auch in Neuaubing soll auf regenerative Energieträger umgestellt werden: Um dort ein flächendeckendes Fernwärmenetz aufzubauen, wurden die Gebäude dort untersucht und ihr Wärmebedarf umfassend analysiert. Daraus zogen die Verantwortlichen Rückschlüsse für das Gesamtgebiet.
• Außerdem soll der Energieverbrauch gesenkt werden: Bei Ortsbegehungen ermittelten Fachleute die Sanierungsstände und untersuchten Strategien für eine sozialverträgliche Sanierung einzelner Gebiete.
• Begleitend zu Bebauungsplänen und Sanierungskonzepten wurden Energieleitpläne erstellt, die städtebauliche, energetische und sozioökonomische Ziele miteinander verknüpfen.
• Ein gebietsübergreifender Strategieplan greift auch die Aspekte Verkehr, Grün, Sozialstruktur und Bildung auf.

Ziel ist es, dass sowohl die Einwohner*innen in Freiham als auch in Neuaubing von hohen energetischen Standards profitieren: Steigende Energiepreise dürfen zwischen „Energiegewinnern“ in Neubaugebieten und „Energieverlierern“ in älteren Siedlungen kein soziales Ungleichgewicht verursachen. Vielmehr soll eine gemeinsame energiegerechte Entwicklung das Zusammenwachsen der Stadtteile und die Bildung einer gemeinsamen Identität fördern. Die Lösungen werden in einem breiten Dialog mit den Bürgerinnen und Bürgern abgestimmt. Das Pilotprojekt „Energiegerechte Stadtentwicklung – Chancen für den Bestand durch energetisch innovative Neubaugebiete“ fand von 2009 bis 2012 statt und wurde vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Rahmen seines Förderprogramms „Nationale Stadtentwicklungspolitik“ unterstützt.

Der Standort gliedert sich in zwei Stadtfelder, die durch einen 150 Meter breiten Kiefernhain voneinander getrennt werden. Nördlich des Hains entsteht ein vielfältiger, urbaner Mix aus höherwertigen Gewerbeflächen, die sich durch eine dichte, homogene und kompakte Baustruktur auszeichnen. Die Flächen werden dort eher übereinandergeschichtet als räumlich getrennt. Im Gegensatz dazu ist das klassische Gewerbe südlich des Kiefernhains eher locker und hallenartig angeordnet. Die Betriebe, die aus den Bereichen Handwerk, Druckgewerbe und Metallverarbeitung kommen, werden in Clustern zusammengefasst und in Angern angeordnet.

Der zentral gelegene Kiefernhain mit rasterförmig gepflanzten Kiefern und Eichen bildet ein prägnantes Baumdach und ist das markanteste der von Ost nach West verlaufenden Bänder, die das städtebauliche Konzept für Freiham Süd ausmachen. Die Bänder sind entweder Erschließungsstraßen, öffentliche Grünflächen oder Grünkorridore in Bauflächen. Sie alle haben ein eigenes, unverwechselbares Thema und schaffen Orientierung. Nördlich des Kiefernhains liegt ein 30 Meter breites Gräserband, in dem sich geometrische Schotterflächen mit Gräserfeldern abwechseln. Im nördlichsten Grünband werden säulenkronige Eichen gepflanzt, die die Blickbeziehung vom zentralen Platz zum Schlossturm Freiham betonen. Sowohl im Kiefernhain als auch im Gräserband verläuft ein Fuß- und Radweg. Für große Fachmärkte stehen in Freiham Süd rund zehn Hektar an Sondergebietsflächen zur Verfügung. Bereits realisiert sind ein Baumarkt mit Gartencenter und ein Möbelgroßmarkt. Die nördlich gelegenen Gewerbeflächen werden durch Streuobstwiesen nach Westen hin abgegrenzt, die südlich gelegenen durch lichtes Feldgehölz. Die Autobahnen werden durch Waldgürtel ausgeblendet.

Das Stadtteilzentrum zwischen der Südseite der Bodenseestraße und dem S-Bahnhof Freiham wurde mit dem Bebauungsplan Freiham Nord als erster Realisierungsabschnitt neu überplant. Im Stadtteilzentrum Süd und in den Kerngebietsflächen entstehen zirka 150 Wohnungen, Büros, Geschäfte, Verwaltungsflächen, kulturelle und soziale Einrichtungen sowie eine Park-and-Ride-Anlage. Auch dort wird eine einheitliche Gestaltung angestrebt. Markanteste Grünfläche ist das von Osten nach Westen verlaufende Eichenband, das die Achse zum Turm von Gut Freiham herausstellt.

Um für den Gewerbestandort über die Vorgaben im Bebauungsplan hinaus eine geordnete Entwicklung und einheitliche Gestaltung zu gewährleisten, hat die Stadt München einen Leitfaden  entwickelt. Bei den Gebäuden sind unterschiedliche Typologien, Höhen und Dichten möglich. Sie sollen ruhig und klar gestaltet werden. Es gibt ein Farbkonzept. Dächer mit einer Fläche von mehr als 100 Quadratmetern müssen begrünt werden. Bei Werbeanlagen wird Zurückhaltung empfohlen. Die Gebäudehöhen staffeln sich von Norden nach Süden und von Innen nach Außen von 16 auf zwölf Meter. Genau wie in Freiham Nord gibt es ein Leitbaumkonzept: Die Straßen und Wege werden mit einer prägenden Baumart bepflanzt, was einen Wiedererkennungswert garantiert.

 [ML1]Anhang 18

Bauherren, Planerinnen und Planer, die in Freiham-Süd ein Grundstück erwerben, werden im Vorfeld des Baugenehmigungsverfahrens intensiv beraten. Die Sitzungen werden nach Bedarf einberufen. In der Regel finden sie vier bis maximal sechs Wochen nach dem Bauträgergespräch statt.

1. Preis
Hild und K Architekten BDA, München
Sergison Bates architects LLP, London
von Ballmoos Krucker Architekten AG, Zürich
Studio Vulkan Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich

2. Preis
Studio Wessendorf, Berlin
Atelier Loidl Landschaftsarchitekten Berlin GmbH, Berlin

3. Preis
03 Architekten GmbH, München
Studio B Landschaftsarchitektur, München

Zwei 2. Preisträger

Maier Neuberger Architekten, München
Burger Landschaftsarchitekten Susanne Burger und Peter Kühn Partnerschaft, München

g.o.y.a. Ziviltechniker Ges.m.b.H, Wien
DnD Landschaftsplanung ZT KG, Wien

3. Preis

RRA Reiluf Ramstad Arkitekter, Oslo

Zwei 2. Preisträger

Dressler Mayerhofer Rössler Architekten und Stadtplaner, München
Terra.nova Landschaftsarchitekten, München

Felix + Jonas Architekten, München
Mahl Gebhard Konzepte, Landschaftsarchitekten Stadtplaner, München

3. Preis

Bogevischs Buero Architekten & Stadtplaner GmbH, München
Grabner Huber Lipp Landschaftsarchitekten, Freising

Freiham umfasst eine Fläche von zirka 350 Hektar. 200 Hektar entfallen auf Freiham Nord, 110 Hektar auf Freiham Süd. Die restlichen 40 Hektar sind Flächen im Süden, zum Beispiel das Gut Freiham oder die Flächen entlang der Autobahn.

Freiham ist für über 25.000 Menschen konzipiert.

Alle Fertigstellungszahlen können heute nur Schätzzahlen sein. Sie können sich im laufenden Verfahren immer wieder ändern und müssen angepasst werden.

Freiham Süd ist derzeit in der Umsetzung und es sind nur noch einige Flächen frei. Der erste Realisierungsabschnitt Freiham Nord wird derzeit ebenfalls umgesetzt und wird voraussichtlich ab 2032 fertig bebaut sein. Der zweite Realisierungsabschnitt wird aufgrund von Flächenverfügbarkeiten in zwei Bauabschnitte aufgeteilt. Der südliche Bauabschnitt ist 2020 parallel zur Rahmenplanung in das Bebauungsplanverfahren gestartet. Eine Umsetzung ist bis zirka 2034 geplant. Der nördliche Bereich des zweiten Realisierungsabschnitts wird aufgrund der Flächenverfügbarkeit wahrscheinlich erst nach Baurechtsschaffung ab 2028 entwickelt, so dass eine Fertigstellung erst Ende der 2030er Jahre denkbar ist.

Der neue Stadtteil Freiham soll möglichst alle Bevölkerungsschichten ansprechen und ein vielfältiges Wohnungsangebot für alle Einkommensgruppen bereitstellen. Deshalb wird ein bunter aus gefördertem preisgedämpftem und freifinanziertem Mietwohnungsbau in vielfältigen Gebäudetypologien angeboten werden. Die Grundstücke werden nicht nach Höchstgebot vergeben, sondern über Konzeptausschreibungen an unterschiedliche Zielgruppen (Genossenschaften, Baugemeinschaften und Bauträger im Mietwohnungsbau). Hier finden Sie Wissenswertes zum geförderten Wohnungsbau.

Es planen und bauen neben der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Münchner Wohnen und der Wohnungsbaugesellschaft des Freistaats Stadibau folgende Genossenschaften: Kooperative Großstadt, München-West, Progeno, raumFAIR, Wagnis und Wogeno. Daneben gibt es auch mehrere freie Wohnungsbauunternehmen.

Die freifinanzierten Wohnungsangebote finden Sie in den einschlägigen Anzeigenportalen. Bei Interesse an gemeinschaftsorientiertem Wohnen wenden Sie sich bitte an die Mitbauzentrale München.

Die geförderten Wohnungen werden über die Internetplattform SOWON der Wohnungsvergabe der Stadt München angeboten.

Bitte beachten Sie:

Private Fahrzeuge müssen auf privatem Grund geparkt werden. Das heißt, dass jedes private Auto einen eigenen Tiefgaragenstellplatz im eigenen Wohnprojekt benötigt. Auf öffentlichem Grund wird es keine privaten Dauerparkplätze geben. Die dadurch freiwerdenden Flächen werden für Kinder, Fußgänger*innen, Grünflächen oder öffentliche Plätze freigehalten. Damit wird die Lebensqualität im Stadtteil erhöht.

Die Stadt München vergibt Wohnbaugrundstücke ausschließlich im Erbbaurecht, weitere Informationen dazu finden sie hier.  Ein Angebot von klassischen, freistehenden Einfamilienhäusern ist in Freiham nicht vorgesehen.

Für ein gewerbliches Grundstück wenden Sie sich bitte an das Kommunalreferat. Informationen zu zur Miete stehenden Gewerbeflächen in Freiham Nord erhalten sie zudem beim Stadtteilmanagement.

Um von Beginn an ein offenes und lebendiges Stadtteilleben zu fördern, wurde die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH (MGS) mit der Aufgabe des Stadteilmanagements für Freiham beauftragt. Das Stadtteilmanagement ist zentrale Anlaufstelle für die künftigen Bewohner*innen, Nachbarschaft und Fachöffentlichkeit.

Im gesamten ersten Realisierungsabschnitt sind 13 Kindertagesstätten mit bis zu 468 Krippen- und 975 Kindergartenplätzen vorgesehen. Seit 2019 ist der Bildungscampus Freiham in Betrieb. Eine aktuelle Übersicht bietet die Homepage des Stadtteilmanagements.

Freiham hat mit dem großen Sportpark, der zu Beginn des neuen Schuljahres 2020/2021 Betrieb gegangen ist, eine echte Attraktion bekommen. Der Sportpark steht auch dem Vereins- und Breitensport zur Verfügung. Er ist im Sinne des Inklusionsgedankens gestaltet und ausgestattet, sodass es auch ein großes Angebot für Menschen mit Handicap gibt. Neben grünen Freiflächen und Wegen wurden auch zahlreiche Sitzbänke, Holzplateaus sowie Fahrradabstellplätze errichtet. Die Münchner Volkshochschule hat im südlichen Bereich von Freiham Nord ebenfalls einen Standort.

Im Januar 2019 hat der Stadtrat die Verlängerung der U-Bahn-Linie 5 West vom Laimer Platz über den Pasinger Bahnhof nach Freiham beschlossen. Mit einer Inbetriebnahme in Freiham ist zwischen 2035 und 2040 zu rechnen. Der Bahnhof wird im Bereich der Kreuzung Aubinger Allee und Grete-Weil-Straße entstehen; erste unterirdische Vorhaltemaßnahmen für die U-Bahn werden hier bereits eingebaut.

Die ersten 3.500 Bewohner*innen von Freiham sind schon eingezogen, 25.000 sollen es einmal werden. Viele der neuen Freihamer*innen engagieren sich schon jetzt für ihren Stadtteil. Das Bayerische Fernsehen hat sie begleitet.

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Das Stadtteilzentrum ZAM hat die Auszeichnung "Pre-Certified Good Mobility" in Platin in der Kategorie "Quartier 2023" erhalten. Die beiden Baufelder wurden als deutschlandweit erstes Quartier für ihr integriertes Mobilitätskonzept ausgezeichnet.

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