Quartier an der Marienburger Straße

Auf dem Areal soll ein lebendiges, urbanes Wohnquartier entstehen, das zwischen den bestehenden Wohngebieten und den zu entwickelnden neuen Stadtteilen im Münchner Nordosten liegt.

Der nördliche Bereich des Planungsgebiets, nahe der S-Bahn-Station Englschalking, wird einen urbanen Charakter erhalten. Hier sind neben Wohnungen auch eine Kindertagesstätte, Einzelhandel zur Nahversorgung, nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungsflächen sowie eine Tagespflegeeinrichtung geplant. Die denkmalgeschützte Villa, die derzeit als Büroraum dient, soll künftig öffentliche Nutzungen aufnehmen. Im südlichen Teil sind überwiegend Wohnungen geplant, mit Wohnformen für unterschiedliche Einkommensgruppen.

su und z Architekten mit studio B Landschaftsarchitektur gewannen Ende 2023 den Wettbewerb. Auf Basis des Wettbewerbsergebnisses wurde ein Masterplan erstellt, der dem Bebauungsplan zugrunde liegt. Er sieht entlang der Bahntrasse langgestreckte Gebäudezeilen vor, die in leichtem Zick-Zack verlaufen und auch mit Höhen von sechs bis acht Geschossen abwechslungsreich gegliedert sind. Dieser geschlossene Riegel schützt das Quartier und die Freiräume vor Lärm. Eine aufgelockerte Bebauung leitet zur benachbarten Einfamilienhaussiedlung an der Marienburger Straße über: Punkthäuser mit gestaffelten Höhen bis zu sieben Geschossen sind in eine großzügige, zusammenhängende, teils öffentliche, teils private Grünfläche eingebettet.

Im neuen Quartier sind zirka 470 Wohneinheiten für zirka 1.220 neue Bewohner*innen geplant, ebenso wie ergänzende soziale Infrastruktur, Einzelhandel, Gastronomie und gewerbliche Nutzungen sowie eine Kindertageseinrichtung mit vier Kindergartengruppen und vier Krippengruppen.

Entstehen soll eine urbane Mischung, die neben dem dringend benötigten Wohnraum auch besondere Wohnformen für die Inklusion von älteren Menschen und Menschen mit Behinderung vorsieht. Damit wird ein vielfältiges Wohnraumangebot für verschiedene Einkommensgruppen sowie für pflegebedürftige Menschen geschaffen. Vorgesehen sind auch zwei Pflegewohngemeinschaften, als Teil der Tagespflegeeinrichtung.

Die denkmalgeschützte Villa ist künftig für die Öffentlichkeit zugänglich. Mit kirchlichen, kulturellen, sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Nutzungen sowie einer Gastronomie kann sie zudem den künftigen Quartiersplatz beleben.

Der Riegelbau entlang der Bahnlinie schirmt das Innere des Planungsgebiets von Lärm ab und schafft ein qualitätsvolles Wohn- und Arbeitsumfeld mit vielfältigen Grün- und Freiräumen. In diesen zusammenhängenden Grünbereich aus teils öffentlichen, teils privaten Freiflächen sind die Punkthäuser eingebettet. Die aufgelockerte Bebauung ermöglicht die Durchlässigkeit und verknüpft das neue Quartier mit der Umgebung.

In der Neuplanung berücksichtigt werden der erhaltenswerte Baum- und Gehölzbestand sowie die Biotopvernetzungszone entlang der Bahntrasse.

Auf einem Teil der Flachdächer sind Gemeinschaftsdachgärten vorgesehen. Diese erweitern das Angebot der privaten ebenerdigen Freiflächen. Alle Flachdächer sind entsprechend des Schwammstadt-Prinzips mindestens mit einer extensiven Begrünung auszuführen. Dies vermindert das Aufheizen des Quartiers und trägt zur Regenwasserspeicherung bei.  

Das Quartier ist weitestgehend autofrei geplant. Es ist über die benachbarte S-Bahn-Station Englschalking gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Ein zukunftsorientiertes Mobilitätskonzept, mit zahlreichen Angeboten zu Car- und Bike-Sharing, soll den motorisierten Individualverkehr (MIV) reduzieren und die Lebensqualität im Planungsgebiet erhöhen.

Die Zufahrt für den motorisierten Verkehr erfolgt von Norden. Von der Englschalkinger Straße führt eine gebäudeintegrierte Rampe in die Gemeinschaftstiefgarage, die unterirdisch alle Gebäude des neuen Quartiers verbindet.

Geplant sind attraktive, öffentlich nutzbare Fuß- und Radwegeverbindungen in Nord-Süd- und Ost-West-Richtung, die weiter zu den angrenzenden Gebieten führen. Wichtig ist auch, dass Fahrradabstellanlagen gut erreichbar und weitestgehend überdacht sind.

Da die künftige Entwicklung des Ausbaus der Bahntrasse noch unsicher ist, sollten die Entwurfskonzepte im Wettbewerb verschiedene Varianten berücksichtigen: sowohl die Bestandssituation als auch den viergleisigen Ausbau mit oberirdischem Trassenverlauf sowie einer Tunnelvariante. Der Preisträgerentwurf zeigt einen robusten Städtebau, der in der derzeitigen Situation ebenso funktioniert wie bei einem zukünftigen Ausbau der Bahntrasse. Sollte dann die Tunnelvariante realisiert werden, sind die Schallschutzwände rückbaubar.

Der Wettbewerb sah im Süden einen Realisierungsteil für Wohnnutzung vor, im Norden einen Ideenteil für ein gemischtes Gebiet mit Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen. Die Planerteams sollten dabei den harmonischen Übergang zur kleinteiligen Bestandsbebauung berücksichtigen und ein Entree zu den künftigen neuen Stadtteilen im Münchner Nordosten schaffen. Um die künftigen Bewohner vor Bahnlärm zu schützen, spielte der Lärmschutz eine besondere Rolle.

Im Dezember 2023 wurde der städtebauliche und landschaftsplanerische Ideen- und Realisierungswettbewerb entschieden. Unter den zwölf teilnehmenden Planungsteams vergab die Jury vier Preise.

1. Preis

su und z Architekten, München, mit studio B Landschaftsarchitektur, München

2. Preis

ASTOC Architects and Planners, Köln, mit lohrer.hochrein landschaftsarchitekten und stadtplaner, München

3. Preis

Olaf Gipser Architects, Amsterdam, mit Cityförster, Rotterdam und Felixx Landscape Architects and Planners, Rotterdam

4. Preis

AllesWirdGut, Wien/München, mit D/D Landschaftsplanung, Wien

Wohnen am und im Park - das ist die Idee von su und z Architekten und studio B Landschaftsarchitektur. Die Neubauten liegen innerhalb eines attraktiven, zusammenhängenden Freiraums. Entlang der Bahntrasse verlaufen die langgestreckten Gebäude im leichten Zick-Zack. Im westlichen Teil leitet die aufgelockerte Bebauung aus Punkthäusern zur benachbarten Einfamilienhaussiedlung über. In diesem großzügig durchgrünten Bereich entsteht so entlang der Marienburger Straße ein qualitätvoller Freiraum, der allen zur Verfügung steht.

Die Gebäude entlang der Bahntrasse sind sechs- bis achtgeschossig vorgesehen. Die Punkthäuser bestehen aus sechs Stockwerken mit einer viergeschossigen Sockelzone. Diese Sockelzone vermittelt zu den niedrigen Einfamilienhäusern. Die Grundrisse der Punkthäuser bewertete die Jury als sehr qualitätvoll. Mängel sah sie jedoch bei den Grundrissen in den langgestreckten Gebäuderiegeln.

Im nördlichen Ideenteil schlagen die Planer ein Hochhaus an der nordöstlichen Grundstückgrenze vor. Das denkmalgeschützte Bürogebäude der Firma Niggl soll zum Quartierstreff mit einem vorgelagerten Quartiersplatz werden. Während die Jury Quartierstreff und Quartiersplatz guthieß, kritisierte sie die Lage des Hochhauses. Weiter ausgearbeitet werden müssten zudem die verschiedenen Nachhaltigkeitsthemen, wie das Schwammstadt-Prinzip.

Empfehlung des Preisgerichts
Das Preisgericht empfiehlt den Entwurf des 1. Preisträgers als Grundlage des weiteren Planungsverfahrens. Des Weiteren empfiehlt das Preisgericht, zu prüfen, ob der kollektive Freiraum gegliedert und gemeinschaftlich den Wohngebäuden zugeordnet werden kann, sowie zu untersuchen, ob die freistehenden Punkthäuser variantenreicher konzipiert werden können.