Erhaltungssatzungen in München
Die Landeshauptstadt München engagiert sich dafür, preiswerten Wohnraum zu erhalten. Ein Instrument sind Erhaltungsatzungen nach Paragraph 172 des Baugesetzbuchs.
Milieuschutz für Münchner Stadtviertel
Das Ziel von Erhaltungssatzungen ist es, gewachsene Bevölkerungsstrukturen zu bewahren und Verdrängungsprozesse zu vermeiden.
Mit Erhaltungssatzungen können Gebiete ausgezeichnet werden, in denen die Stadt ein besonderes Mitspracherecht hat. Bauliche und Nutzungsänderungen über dem ortsüblichen Standard, Luxusmodernisierungen und Umwandlungen müssen genehmigt werden. Auf (un)bebauten Grundstücken in Erhaltungssatzungsgebieten hat die Landeshauptstadt München ein Vorkaufsrecht.
Die Erhaltungssatzungen sind unbefristet gültig. Die Eignung der Gebiete wird jedoch alle fünf Jahre überprüft und in einem Jahresbericht dokumentiert.
In München gibt es insgesamt 36 Erhaltungssatzungen, die 202.400 Wohnungen umfassen und in denen rund 350.600 Einwohner*innen leben.
Interaktive Karte
Mit der interaktiven Karte können Sie unter Eingabe Ihres Anwesens in die Suchmaske feststellen, ob das Anwesen in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt. Durch Anklicken eines gelb markierten Erhaltungssatzungsgebietes werden Ihnen auch der aktuelle Satzungsplan und -text angezeigt.
Neue Erhaltungssatzungen
Vollzug der Erhaltungssatzungen
Genehmigungspflicht für Baumaßnahmen
In Erhaltungssatzungsgebieten bedarf es für bauliche Maßnahmen oder Modernisierungen einer Genehmigung.
Die Genehmigungspflicht gilt für bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und den Rückbau (Abbruch) von Wohnraum. Vorhaben, die über dem durchschnittlichen Standard von Wohnungen in München liegen, sind grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Die Genehmigungsfähigkeit wird durch das Sozialreferat in einem Antragsverfahren überprüft. Verstöße können gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 in Verbindung mit Abs. 4 und § 213 Baugesetzbuch mit einem Bußgeld bis zu 30.000 Euro pro Wohnung geahndet werden.
Beantragung einer Genehmigung von Baumaßnahmen
Genehmigungspflicht bei Umwandlung in Sondereigentum
In Erhaltungssatzungsgebieten besteht eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum. Anträge werden vom Sozialreferat geprüft und nur unter engen Voraussetzungen bewilligt.
Beantragung einer Umwandlung in Sondereigentum
Städtisches Vorkaufsrecht für (un)bebaute Grundstücke
Der Landeshauptstadt München steht in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht für Grundstücke zu. Sobald ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, hat das Kommunalreferat drei Monate Zeit zu entscheiden, ob es ein Grundstück für die städtischen Wohnbaugesellschaften selbst erwerben möchte.
Kaufinteressent*innen können eine geeignete Abwendungserklärung unterzeichnen, damit das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. In dieser Erklärung verpflichten sie sich, ihr Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung zu verwenden – also beispielsweise keine „Luxusmodernisierungen“ durchzuführen und sich an Mietpreis- und Belegungsbindungen zu halten.
Von dem Vorkaufsrecht auf Grundlage der Erhaltungssatzungen kann jedoch seit der wegweisenden Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) vom 9. November 2021 (Az.: 4 C 1.20) nur noch sehr eingeschränkt Gebrauch gemacht werden.
Grundsatzbeschlüsse
Die Befristung der Erhaltungssatzungen auf fünf Jahre wird aufgehoben. Die Weiterentwicklung des Indikatorensets für die Überprüfung von Erhaltungssatzungsgebieten wird im Grundsatz begrüßt.
Die Landeshauptstadt München setzt sie sich beim Deutschen Städtetag für einen bundesweiten Genehmigungsvorbehalt für Eigentumsumwandlungen und ein flächendeckendes Vorkaufsrecht ein.
Abwendungserklärung gelten nun auch für unbebaute Grundstücke und Wohnbaurechtsreserven bei bebauten Grundstücken. 30 Prozent der dort neu gebauten Wohnungen unterliegen den Bindungen.
Die Pflichten in der Abwendungserklärung werden erweitert. Unter anderem werden Neuvermietungen auf Mietparteien mit geringerem Einkommen beschränkt und Begrenzungen der Miethöhe festgelegt.
Der Indikatorenkatalog zur Ermittlung des Aufwertungs- und Verdrängungspotenziales für die Begründung von Erhaltungssatzungen wird angepasst.
Kontakt
Sozialreferat
Bestandssicherung
Tel. 089 233-67201
Tel. 089 233-67202
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Kommunalreferat
Vorkaufsrechte
vorkaufsrecht.kom@muenchen.de