保护法规--施工措施的授权
在保护区内进行结构改造、改变用途或拆除居住空间需要获得许可。
描述
保护法规保护其适用范围内的人口结构组成。因此，对现有居住空间的改造不得导致其不再适合居住人口。决定性因素是对现有建筑群、现有居住空间的面积和家具的影响。
因此，在保护区内采取以下措施必须得到慕尼黑市政府的批准：
- 结构改造： 建筑措施，如浴室的现代化改造、平面布局的改变或电梯的安装。
- 根据《建筑能源法》（GEG）采取的 与能源相关的措施 ，如更换门窗、安装建筑隔热材料或安装供暖系统。
- 改变用途： 将住宅空间改建为商业空间，例如作为办公室、执业机构或律师事务所。
- 拆除： 拆除或部分拆除现有居住空间
授权要求适用于自住、出租和空置公寓。原则上，纯粹的修缮措施、阁楼改建（前提是不影响现有居住空间）或对非居住用房的改动都不需要审批。原则上，保护区对允许的住宅租金没有特别规定。对于居住空间受声明义务约束的房产，可以例外，以避免法定的优先购买权。
居住空间的拆除：不予批准 为了更有效地防止流离失所，保护区内居住空间的拆除或解体原则上不再予以批准，除非个别情况使得保留居住空间在经济上不合理，并且在申请过程中向社会服务部提供了确凿证据。
根据《德国民法典》第 556f 条的规定，对居住空间进行 全面 现代化改造 一般也不予批准。
重要提示
未经授权的措施构成行政违法行为，每户最高可处以 30,000 欧元的罚款。
申请条件
为了获得计划措施的许可，您必须特别做到以下几点
- 符合州府慕尼黑的住房标准、
- 考虑到巴伐利亚建筑规范 (BayBO) 对居住面积的最低要求、
- 在采取与能源有关的措施时，必须符合《建筑能源法》规定的最低结构或技术要求。不得超过这些要求。
- 如有必要，应在同一保护法规区内提供替代居住空间。
所需文件
在填写完保护规约申请书后，还请附上以下文件，以便办理授权手续：
- 委托书（如果申请人不是所有者
- 土地登记摘录
如需更改平面图
- 现有建筑的平面图
- 计划采取的措施的平面图
- 现有房产的居住面积计算表
- 规划措施的居住面积计算
与能源有关的措施
- 详细的组件概览，包括每个组件各自的 U 值详情和材料选择
- 措施说明，包括组件在建筑中的详细位置
- 显示建筑内各项措施位置的规划文件
即使根据巴伐利亚建筑法规 (BayBO) 不需要建筑许可，您也必须通知有关措施并获得批准。如果您的项目还需获得建筑法的批准，则在提交建筑申请时一并提交保护法规申请。
常见问题
在受《保护条例》管辖的区域内，涉及居住空间的节能措施 原则上只有在符合《建筑能效法》（GEG）规定的建筑结构或设备技术最低要求，并以此为目的时，才可获得批准。
如果项目超出了这些最低要求，原则上只有通过签订公法合同才能获得批准。
该合同的核心内容是规定将费用分摊范围限定在租户群体之内。这确保了尽管相关措施 本身原则上无法获得批准，但《维护条例》的目的（保护人口结构）仍得以实现 。
以下列出了与此相关的最重要的一般信息。
关于具体情况的咨询，原则上只能在申请程序的框架内提供。
通过公法合同，可以建立、变更或解除法律关系（《巴伐利亚行政程序法》（BayVwVfG）第54条第1款）。 就保护条例管辖区域内的节能措施而言，此类合同将规定允许采取措施的合法框架及范围。此外，合同还对分摊费用的合法性作出规定。若违反合同，原则上将触发违约金。
在《建筑能源法》（GEG）最低要求之外的节能措施，在维护条例管辖范围内无法获得批准（根据《建筑法》（BauGB）第172条第4款第3句第1a项的逆向推论）。
只有通过公法合同，这些措施才能获得批准。公法合同对租户设定了费用分摊上限，从而保护居民免受可能面临的驱逐风险。
公法合同规定，超过《能源节约法》（GEG）最低要求所对应的材料费用，不得在现代化改造费用分摊（《德国民法典》第559条）范围内向租户分摊。
示例：计划安装三层玻璃窗。但根据《住房建设法》（GEG）的最低要求，仅允许计入双层玻璃窗的（材料）费用。
合同中规定，仅三层中空玻璃窗与双层中空玻璃窗之间的差额（即三层中空玻璃窗比双层中空玻璃窗高出的（材料）成本）不得分摊。因此，分摊金额设有上限。
补贴和资助可减少可向租户分摊的费用。对于超出《建筑能效法》（GEG）最低要求而产生的可能更高费用，可通过补贴和资助予以抵消，从而降低可分摊的费用。
根据租赁法规定，因获得补贴或补助而未由房东实际承担的费用，不得转嫁给租户。 这可能导致，对于超出最低要求范围的措施，向租户分摊的费用比仅按照《建筑能效法》最低要求实施措施时的分摊费用更为低廉。
需要注意的是，公法合同中并不包含申请或领取补贴或补助金的义务。
若补贴或补助未能发放，相关风险完全由业主承担。严禁将此风险转嫁给租户。
《建筑能效法》（GEG）第48条附件7：对现有建筑进行改造时，外墙构件的热传导系数上限值
如果处置权人不是自然人，而是法人 （例如有限责任公司、合作社），则必须提供代表权的法律依据，除非已存在机构代表关系（即股东或总经理代表公司行事）。
若存在机构代表关系，我们需要根据商业登记簿提供的代表关系证明。
所授予的授权书必须用于与慕尼黑市、社会事务部、 住房与移民局签订公法合同，以获得《维持条例》规定的许可，包括该条例规定的义务，以及就合同中约定的违约金接受立即强制执行。
法律依据
- 根据《巴伐利亚建筑法规》（BauGB）第 172 条制定的保护法规
- 巴伐利亚建筑法规》（BayBO）对居住空间的要求
联系方式
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Landeshauptstadt München
保护区内的建筑措施，禁止改建
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