Estatutos de preservação - autorização de medidas de construção
É necessária uma licença para alterações estruturais, mudanças de utilização ou demolição de espaços habitacionais numa zona de conservação.
Descrição
Os estatutos de conservação protegem a composição da estrutura da população na sua área de aplicação. Por esta razão, o espaço habitacional existente não pode ser alterado de tal forma que deixe de ser adequado para a população residente. Os factores decisivos são os efeitos sobre o parque imobiliário existente, a dimensão e o mobiliário do espaço habitacional existente.
Por conseguinte, as seguintes medidas devem ser autorizadas pela cidade de Munique nas zonas de conservação:
- Alterações estruturais: Medidas de construção, como a modernização de casas de banho, alterações de plantas ou a instalação de elevadores.
- Medidas relacionadas com a energia, de acordo com a lei relativa à energia dos edifícios (GEG), tais como a substituição de janelas e portas, a instalação de isolamento do edifício ou a instalação de um sistema de aquecimento.
- Mudança de uso: Conversão de espaço residencial em espaço comercial, por exemplo, como escritório, consultório ou escritório de advocacia
- Demolição: Demolição ou demolição parcial de um espaço habitacional existente
A exigência de autorização aplica-se a apartamentos ocupados pelo proprietário, arrendados e vagos. Em princípio, não estão sujeitas a autorização as medidas de reparação pura e simples, a conversão de um sótão (desde que não seja afetado qualquer espaço habitacional existente) ou alterações em divisões que não sejam utilizadas para fins residenciais. Em princípio, não se aplicam regras especiais nas zonas de conservação no que respeita à renda residencial permitida. Uma exceção pode aplicar-se aos imóveis em que o espaço habitacional está sujeito às obrigações de declaração para evitar o direito legal de primeira recusa.
Demolição de espaços habitacionais: sem autorização Para uma proteção mais eficaz contra a deslocação, a demolição ou o desmantelamento de espaços habitacionais em zonas de conservação deixa, em princípio, de ser elegível para autorização, a menos que as circunstâncias do caso concreto tornem economicamente irrazoável a manutenção do espaço habitacional e esta circunstância seja comprovada de forma conclusiva aos Serviços Sociais no processo de candidatura.
A modernização integral do espaço habitacional, na aceção do artigo 556f do Código Civil alemão, também não é, em princípio, elegível para autorização.
Nota importante
As medidas não autorizadas constituem uma infração administrativa e podem ser punidas com uma coima de até 30 000 euros por habitação.
Requisitos
Para obter autorização para as medidas planeadas, é necessário, nomeadamente
- Cumprir as normas de habitação da capital do estado de Munique,
- Ter em conta os requisitos mínimos de espaço habitacional de acordo com o Código de Construção da Baviera (BayBO),
- no caso de medidas relacionadas com a energia, cumprir os requisitos mínimos estruturais ou técnicos da lei relativa à energia dos edifícios. Estes não podem ser ultrapassados.
- se necessário, providenciar um espaço habitacional de substituição na mesma área do estatuto de conservação.
Documentos necessários
Juntamente com o pedido de estatuto de conservação preenchido para o procedimento de autorização, anexar também os seguintes documentos
- Procuração, se o requerente não for o proprietário
- Extrato do registo predial
Para alterações de plantas:
- Planta do edifício existente
- Planta das medidas planeadas
- Cálculo do espaço habitacional da propriedade existente
- Cálculo do espaço habitável das medidas planeadas
para medidas relacionadas com a energia:
- Vista geral detalhada dos componentes com pormenores sobre o respetivo valor U para cada componente e a escolha dos materiais
- Descrição das medidas com pormenores sobre a localização do componente no edifício
- Documentos de planeamento que indiquem a localização das medidas individuais no edifício
As medidas devem ser notificadas e autorizadas mesmo que não seja necessária uma licença de construção ao abrigo do Código de Construção da Baviera (BayBO). Se o seu projeto também estiver sujeito a uma aprovação ao abrigo do direito de construção, apresente o requerimento do estatuto de conservação juntamente com o requerimento de construção.
Perguntas e respostas
Em zonas abrangidas por regulamentos de conservação, as medidas de eficiência energética que digam respeito ao espaço habitacional (como, por exemplo, o isolamento do telhado ou da fachada ou a instalação de novas janelas) só são, em princípio, passíveis de autorização se servirem para a adaptação aos requisitos mínimos de construção ou de instalações técnicas previstos na Lei da Energia dos Edifícios (GEG).
Caso o projeto exceda esses requisitos mínimos, a autorização só pode, em princípio, ser obtida mediante a celebração de um contrato de direito público.
Este contrato regula, essencialmente, a limitação da repartição dos custos pelos inquilinos. Isto garante que o objetivo do regulamento de preservação (proteção da composição da população) seja cumprido , apesar de as medidas não serem, em princípio, passíveis de autorização.
Seguem-se as principais informações gerais sobre este assunto.
As informações relativas a um caso específico só podem, em princípio, ser prestadas no âmbito de um processo de pedido.
Através de um contrato de direito público, é possível estabelecer, alterar ou revogar uma relação jurídica (artigo 54.º, primeiro período, da Lei de Processo Administrativo da Baviera [BayVwVfG]). No que diz respeito às medidas energéticas numa zona abrangida por um regulamento de conservação, esse contrato define o quadro admissível e o âmbito das medidas autorizadas. Além disso, regula a admissibilidade de contribuições. A violação do contrato implica, em princípio, a aplicação de uma sanção contratual.
As medidas energéticas que excedam os requisitos mínimos da Lei da Energia dos Edifícios (GEG) não são passíveis de autorização na área abrangida pelo regulamento de conservação (conclusão inversa do § 172, n.º 4, 3.ª frase, n.º 1a do BauGB).
É apenas através de um contrato de direito público que estas medidas podem ser autorizadas. O contrato de direito público protege a população residente contra uma eventual expulsão, uma vez que o repasse de custos aos inquilinos é limitado.
O contrato de direito público inclui a obrigação de que os custos com materiais que excedam os requisitos mínimos previstos na GEG não possam ser repercutidos no âmbito da repartição dos custos de modernização (artigo 559.º do BGB).
Exemplo: Pretende-se instalar janelas com vidros triplos. No entanto, de acordo com os requisitos mínimos da GEG, apenas são admissíveis os custos (de material) correspondentes a janelas com vidros duplos.
No contrato, estabelece-se que apenas o montante da diferença (pelo qual as janelas com vidro triplo são mais caras do que as janelas com vidro duplo [custos de material]) não pode ser repercutido. O montante da repartição fica, assim, limitado.
Os subsídios e os apoios financeiros reduzem os custos que podem ser repercutidos nos inquilinos. Os custos eventualmente mais elevados decorrentes de medidas que excedam os requisitos mínimos da Lei da Energia dos Edifícios (GEG) podem ser compensados por apoios financeiros e subsídios, o que reduz os custos repercutíveis.
Os custos que não foram suportados pelo senhorio, por estarem cobertos por subsídios ou subvenções, não podem, nos termos da legislação relativa ao arrendamento, ser repercutidos sobre os inquilinos. Isto pode fazer com que a repartição pelos inquilinos dos custos de medidas que excedam os requisitos mínimos resulte mais económica do que se as medidas fossem realizadas apenas de acordo com os requisitos mínimos da GEG.
É importante ter em conta que o contrato de direito público não inclui qualquer obrigação de solicitar ou de recorrer a subsídios ou subvenções.
O risco de os apoios ou subsídios não serem pagos recai exclusivamente sobre o proprietário. Está excluída a transferência deste risco para os inquilinos.
Anexo 7 ao § 48 da GEG: Valores máximos dos coeficientes de transmissão térmica dos elementos construtivos exteriores em caso de alterações a edifícios existentes
Caso os titulares do poder de disposição não sejam pessoas singulares, mas sim pessoas coletivas (por exemplo, uma GmbH ou uma cooperativa), é necessária uma justificação jurídica do poder de representação, a menos que já exista uma representação por órgãos da sociedade (ou seja, um sócio ou um administrador que atue em nome da sociedade).
No caso de representação por órgãos da sociedade, necessitamos de um comprovativo das relações de representação com base no Registo Comercial.
A procuração concedida deve ser destinada à celebração de um contrato de direito público com a Capital do Estado de Munique, Departamento de Assuntos Sociais, Serviço de Habitação e Migração, para a concessão de uma autorização nos termos do estatuto de subsistência, incluindo as obrigações nele previstas, bem como a submissão à execução coerciva imediata no que diz respeito às sanções contratuais ali acordadas.
Base jurídica
- Estatutos de conservação de acordo com o artigo 172º do Código da Construção (BauGB)
- Requisitos para o espaço habitacional de acordo com o Código de Construção da Baviera (BayBO)
Contacto
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Fachbereich Bestandssicherung
Landeshauptstadt München
Medidas de construção em zonas de conservação, proibição de conversão
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Marcações por marcação
Horário das consultas telefónicas: De segunda a quinta-feira, das 9h00 às 15h00Sexta-feira, das 9h00 às 12h00
Disponibilidade
- Não disponível:Acesso para pessoas com mobilidade reduzida
- Não disponível:Estacionamento para pessoas com deficiência
Elevador disponível no edifício.