Устав о сохранении - разрешение на проведение строительных работ
Вам необходимо получить разрешение на структурные перестройки, изменения в использовании или снос жилых помещений в природоохранной зоне.
Описание
Природоохранные законы защищают состав населения в зоне их действия. По этой причине существующая жилая площадь не может быть изменена таким образом, чтобы она больше не была пригодна для проживания населения. Решающими факторами являются воздействие на существующую застройку, размер и меблировка существующей жилой площади.
Таким образом, в зонах охраны природы Мюнхена должны быть санкционированы следующие мероприятия:
- Структурные перестройки: строительные мероприятия, такие как модернизация ванных комнат, изменение планировки или установка лифтов.
- Мероприятия, связанные с энергетикой, в соответствии с Законом об энергетике зданий (GEG), такие как замена окон и дверей, установка изоляции здания или монтаж системы отопления.
- Изменение использования: преобразование жилого помещения в коммерческое, например, под офис, практику или юридическую фирму
- Снос: снос или частичный снос существующего жилого помещения
Требование о получении разрешения распространяется на квартиры, занимаемые владельцами, арендуемые и пустующие квартиры. В принципе, чисто ремонтные мероприятия, переоборудование чердака (при условии, что не затрагивается существующая жилая площадь) или изменения в комнатах, которые не используются в жилых целях, не требуют разрешения. В принципе, в природоохранных зонах не действуют специальные правила в отношении допустимой арендной платы за жилье. Исключение могут составлять объекты недвижимости, в которых жилая площадь подлежит декларированию, чтобы избежать предусмотренного законом права преимущественной покупки.
Снос жилых помещений: без разрешения В целях обеспечения более эффективной защиты от перемещения населения снос или демонтаж жилых помещений в природоохранных зонах больше не подлежит разрешению в принципе, за исключением случаев, когда обстоятельства конкретного случая делают сохранение жилого помещения экономически нецелесообразным и это обстоятельство убедительно доказывается Департаментом социального обеспечения в процессе подачи заявления.
Комплексная модернизация жилых помещений в соответствии с § 556f Гражданского кодекса Германии также, как правило, не подлежит разрешению.
Важное примечание
Несанкционированные меры являются административным правонарушением и могут быть наказаны штрафом в размере до 30 000 евро за дом.
Требования
Чтобы получить разрешение на запланированные мероприятия, вы должны, в частности
- Соответствовать жилищным стандартам столицы земли Мюнхена,
- Учитывать минимальные требования к жилой площади в соответствии с Баварским строительным кодексом (BayBO),
- в случае мероприятий, связанных с энергосбережением, соответствовать минимальным структурным или техническим требованиям Закона об энергосбережении зданий. Они не должны быть превышены.
- при необходимости обеспечьте замену жилой площади в той же самой зоне природоохранного статута.
Необходимые документы
К заполненному заявлению о выдаче разрешения на использование природоохранного устава приложите следующие документы:
- Доверенность, если заявитель не является собственником
- Выписка из земельного кадастра
Для внесения изменений в поэтажные планы:
- Поэтажный план существующего здания
- Поэтажный план планируемых мероприятий
- Расчет жилой площади существующего объекта недвижимости
- Расчет жилой площади планируемых мероприятий
для мероприятий, связанных с энергопотреблением:
- Подробный обзор компонентов с указанием соответствующего значения U для каждого компонента и выбора материалов
- Описание мероприятий с указанием местоположения компонентов в здании
- Плановые документы, показывающие расположение отдельных мер в здании
Вы должны уведомить и получить разрешение на проведение мероприятий, даже если согласно Баварскому строительному кодексу (BayBO) разрешение на строительство не требуется. Если ваш проект также подлежит утверждению в соответствии со строительным законодательством, подайте заявку на получение разрешения на строительство вместе с заявкой на строительство.
Вопросы и ответы
В зонах, на которые распространяется устав о сохранении архитектурного облика, энергетические меры, касающиеся жилых помещений (такие как, например, утепление крыши или фасада либо установка новых окон), в принципе могут быть одобрены только в том случае, если они направлены на приведение здания в соответствие с минимальными требованиями к конструкции или инженерным системам, установленными Законом об энергоэффективности зданий (GEG).
Если проект превышает эти минимальные требования, разрешение на его осуществление, как правило, может быть получено только путем заключения договора в рамках публичного права.
В этом договоре, по сути, оговаривается ограничение перекладывания расходов на арендаторов. Это гарантирует, что цель Устава о сохранении (защита состава населения) будет достигнута , несмотря на то, что данные меры по сути не подлежат утверждению.
Ниже приведена основная общая информация по данному вопросу.
Информация по конкретному вопросу, как правило, может быть предоставлена только в рамках процедуры подачи заявки.
С помощью договора публично-правового характера можно установить, изменить или расторгнуть правоотношения (статья 54, предложение 1 Баварского закона об административном производстве [BayVwVfG]). В отношении энергетических мер на территории, подпадающей под действие статута о сохранении, в таком договоре определяются допустимые рамки и объем разрешенных мер. Кроме того, в нем регулируется вопрос о допустимости взимания сборов. Нарушение договора, как правило, влечет за собой уплату штрафа.
Энергоэффективные меры, выходящие за рамки минимальных требований Закона об энергоэффективности зданий (GEG), не подлежат утверждению в зоне действия статута о сохранении исторического облика (обратное заключение из § 172 абзац 4 предложение 3 пункт 1a Закона о строительстве (BauGB)).
Только на основании договора публично-правового характера эти меры могут быть одобрены. Договор публично-правового характера защищает жильцов от возможного вытеснения, поскольку размер перекладываемых на арендаторов расходов ограничен.
Договор публично-правового характера содержит обязательство, согласно которому затраты на материалы, превышающие минимальные требования, установленные в соответствии с GEG, не могут перекладываться на арендаторов в рамках распределения затрат на модернизацию (§ 559 Гражданского кодекса Германии (BGB)).
Пример: предполагается установка окон с тройным остеклением. Однако в соответствии с минимальными требованиями GEG допускаются только расходы (на материалы) для окон с двойным остеклением.
В договоре оговаривается, что перераспределению не подлежит исключительно разница в стоимости (на которую окна с тройным остеклением дороже окон с двойным остеклением [затраты на материалы]). Таким образом, размер перераспределяемых затрат ограничивается.
Субсидии и гранты снижают расходы, которые могут быть переложены на арендаторов. Более высокие расходы (если таковые имеются) на меры, выходящие за рамки минимальных требований Закона об энергоэффективности зданий (GEG), могут быть компенсированы за счет субсидий и грантов, что приводит к снижению перекладываемых расходов.
Расходы, которые не были понесены арендодателем, поскольку они покрываются субсидиями или грантами, не могут перекладываться на арендаторов в соответствии с законодательством об аренде. Это может привести к тому, что перекладывание на арендаторов расходов на меры, выходящие за рамки минимальных требований, окажется менее затратным, чем если бы эти меры осуществлялись исключительно в соответствии с минимальными требованиями GEG.
Важно отметить, что договор, заключённый в соответствии с публичным правом, не содержит обязательства подавать заявки на получение субсидий или грантов или использовать их.
Риск того, что субсидии или гранты не будут выплачены, лежит исключительно на собственнике. Переложение этого риска на арендаторов исключается.
Приложение 7 к § 48 GEG: Максимальные значения коэффициентов теплопередачи наружных элементов конструкции при переоборудовании существующих зданий
Если лицом, уполномоченным распоряжаться имуществом, является не физическое лицо, а юридическое лицо (например, GmbH, кооператив), необходимо юридическое обоснование полномочий на представительство, если уже не существует представительства в рамках организационной структуры (то есть участник или руководитель действуют от имени общества).
В случае представительства в рамках организационной структуры нам требуется подтверждение полномочий на основании данных торгового реестра.
Выданная доверенность должна быть предназначена для заключения договора публично-правового характера с администрацией города Мюнхена, Департаментом социальных вопросов, Управления по вопросам жилья и миграции, с целью получения разрешения в соответствии с Уставом о социальном обеспечении, включая предусмотренные в нём обязательства, а также подчинение немедленному принудительному исполнению в отношении оговоренных в нём договорных штрафов.
Правовая основа
- Правила сохранения в соответствии с разделом 172 Строительного кодекса (BauGB)
- Требования к жилым помещениям в соответствии с Баварским строительным кодексом (BayBO)
Контакты
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Landeshauptstadt München
Строительные мероприятия в природоохранных зонах, запрет на перестройку
Интернет
Телефон
Почтовый адрес
Landeshauptstadt München
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Franziskanerstraße 8
81669 München
Факс: +49 89 233-767203
Адрес
Welfenstraße 22
81541 München
Прием по договоренности
Часы консультаций по телефону:
Понедельник - четверг, с 9 утра до 3 часов дня
Пятница, с 9 до 12 часов дня
Как добраться
- Отсутствует:Доступ для инвалидов
- Отсутствует:Парковка для инвалидов
В здании имеется лифт.