Koruma tüzükleri - inşaat önlemlerine izin verilmesi
Bir koruma alanında yapısal değişiklikler, kullanım değişiklikleri veya yaşam alanının yıkılması için izin almanız gerekir.
Açıklama
Koruma kanunları, uygulama alanlarındaki nüfus yapısının kompozisyonunu korur. Bu nedenle, mevcut yaşam alanı artık yerleşik nüfus için uygun olmayacak şekilde değiştirilemez. Belirleyici faktörler, mevcut yapı stoku üzerindeki etkiler, mevcut yaşam alanının boyutu ve mobilyalarıdır.
Buna göre, koruma alanlarında aşağıdaki önlemlere Münih Belediyesi tarafından izin verilmelidir:
- Yapısal değişiklikler: Banyoların modernizasyonu, kat planlarında değişiklikler veya asansörlerin kurulması gibi bina önlemleri.
- Bina Enerji Yasası (GEG) uyarınca enerji ile ilgili önlemler, örneğin pencere ve kapıların değiştirilmesi, bina yalıtımının yapılması veya bir ısıtma sisteminin kurulması.
- Kullanım değişikliği: Konut alanının ticari alana dönüştürülmesi, örneğin ofis, muayenehane veya hukuk bürosu olarak
- Yıkım: Mevcut yaşam alanının yıkılması veya kısmen yıkılması
İzin zorunluluğu ev sahibi tarafından kullanılan, kiralık ve boş daireler için geçerlidir. Prensip olarak, salt onarım önlemleri, çatı katının dönüştürülmesi (mevcut yaşam alanının etkilenmemesi koşuluyla) veya konut amaçlı kullanılmayan odalarda yapılan değişiklikler izne tabi değildir. Prensip olarak, koruma alanlarında izin verilen konut kirası ile ilgili özel düzenlemeler uygulanmaz. Yaşam alanının yasal ilk ret hakkından kaçınmak için bir beyannamenin yükümlülüklerine tabi olduğu mülkler için buna bir istisna uygulanabilir.
Yaşam alanlarının yıkılması : izin yok Yerinden edilmeye karşı daha etkili bir koruma sağlamak amacıyla, koruma alanlarındaki yaşam alanlarının yıkılması veya sökülmesi, münferit durumun koşulları yaşam alanının korunmasını ekonomik olarak makul kılmadığı ve bu durum başvuru sürecinde Sosyal Hizmetler Departmanına kesin olarak kanıtlanmadığı sürece, ilke olarak izin verilmesine uygun değildir.
Alman Medeni Kanunu'nun 556f maddesi kapsamında yaşam alanlarının kapsamlı modernizasyonu da genel olarak onay için uygun değildir.
Önemli not
İzinsiz önlemler idari bir suç teşkil eder ve ev başına 30.000 avroya kadar para cezası ile cezalandırılabilir.
Koşullar
Planlanan önlemler için izin almak için özellikle şunları yapmalısınız
- Eyalet başkenti Münih'teki konut standartlarına uyun,
- Bavyera Bina Yönetmeliği (BayBO) uyarınca yaşam alanı için asgari gereklilikleri dikkate alır,
- enerji ile ilgili önlemler söz konusu olduğunda, Bina Enerji Yasası'nın asgari yapısal veya teknik gerekliliklerine uyulmalıdır. Bunlar aşılmamalıdır.
- gerekirse, aynı koruma statüsü alanında yedek yaşam alanı sağlayın.
Gerekli belgeler
Yetkilendirme prosedürü için doldurulmuş koruma statüsü başvurusu ile birlikte lütfen aşağıdaki belgeleri de ekleyiniz:
- Başvuru sahibi mal sahibi değilse vekaletname
- Tapu kayıtlarından alıntı
Kat planlarındaki değişiklikler için:
- Mevcut binanın kat planı
- Planlanan önlemlerin kat planı
- Mevcut mülkün yaşam alanının hesaplanması
- Planlanan önlemlerin yaşam alanı hesaplaması
enerji ile ilgili önlemler için:
- Her bir bileşen için ilgili U-değerinin ve malzeme seçiminin ayrıntılarını içeren ayrıntılı bileşen genel görünümü
- Bileşenin binadaki konumunun ayrıntılarını içeren önlemlerin açıklaması
- Münferit önlemlerin bina içindeki konumunu gösteren planlama belgeleri
Bavyera İnşaat Kanunu (BayBO) uyarınca inşaat izni gerekmese bile önlemler için bildirimde bulunmalı ve onay almalısınız. Projeniz aynı zamanda inşaat yasası kapsamında onaya tabi ise, koruma emri başvurusunu inşaat başvurunuzla birlikte gönderin.
Sorular ve Cevaplar
Koruma yönetmeliği kapsamındaki bölgelerde, (örneğin çatı veya cephe yalıtımı ya da yeni pencerelerin takılması gibi) ilke olarak, yalnızca Bina Enerji Kanunu'nun (GEG) yapısal veya tesisat teknik asgari gerekliliklerine uyum sağlamaya yönelikse izin verilebilir.
Proje bu asgari gereklilikleri aşarsa, izin alınabilmesi için ilke olarak kamu hukuku kapsamında bir sözleşme yapılması gerekir.
Bu sözleşmede temel olarak, masrafların kiracılara yansıtılmasının sınırlandırılması düzenlenir. Bu, aslında izin verilemeyen önlemler olmasına rağmen, Koruma Yönetmeliği’nin amacının (nüfus yapısının korunması) yerine getirilmesini sağlar.
Aşağıda bu konuyla ilgili en önemli genel bilgiler yer almaktadır.
Belirli bir durumla ilgili bilgiler, ilke olarak yalnızca başvuru süreci kapsamında verilebilir.
Kamu hukuku sözleşmesi ile bir hukuki ilişki kurulabilir, değiştirilebilir veya feshedilebilir (Bavyera İdari Usul Kanunu [BayVwVfG] Madde 54, 1. cümle). Koruma yönetmeliği kapsamındaki bir alanda gerçekleştirilecek enerji tasarrufu önlemleri ile ilgili olarak, bu tür bir sözleşmede izin verilen önlemlerin çerçevesi ve kapsamı belirlenir. Ayrıca, pay paylaştırmalarının kabul edilebilirliği de düzenlenir. Sözleşmeye aykırı davranılması durumunda, kural olarak sözleşme cezası uygulanır.
Bina Enerji Kanunu’nun (GEG) asgari gerekliliklerinin ötesine geçen enerji verimliliği önlemleri, koruma yönetmeliği kapsamındaki bölgede izin verilemez (BauGB’nin 172. maddesinin 4. fıkrasının 3. cümlesinin 1a numaralı bendi ile tersi sonuç).
Bu önlemler ancak kamu hukuku sözleşmesi yoluyla onaylanabilir. Kamu hukuku sözleşmesi, kiracılara yansıtılacak masrafların üst sınırı belirlendiği için, konut sakinlerini olası bir yerinden edilme durumuna karşı korur.
Kamu hukuku sözleşmesi, GEG’ye göre asgari gerekliliklerin üzerindeki malzeme maliyetlerinin, modernizasyon maliyetlerinin paylaştırılması kapsamında (§ 559 BGB) kiracılara yansıtılamayacağına dair bir yükümlülük içerir.
Örnek: Üç kat camlı pencereler takılacaktır. Ancak GEG asgari gerekliliklerine göre, yalnızca çift camlı pencerelerin (malzeme) maliyetleri kabul edilebilir.
Sözleşmede, yalnızca fark tutarının (üç kat camlı pencerelerin iki kat camlı pencerelere kıyasla daha pahalı olduğu tutar [malzeme maliyetleri]) kiracılara yansıtılmaması gerektiği belirtilir. Böylece, payın tutarı sınırlandırılmış olur.
Hibeler ve teşvikler, kiracılara yansıtılabilecek maliyetleri azaltır. Bina Enerji Yasası’nın (GEG) asgari gerekliliklerinin ötesine geçen önlemler için ortaya çıkabilecek daha yüksek maliyetler, teşvikler ve hibelerle dengelenebilir; bu da yansıtılabilir maliyetleri düşürür.
Teşvikler veya hibelerle karşılandığı için ev sahibine ait olmayan maliyetler, kira hukuku uyarınca kiracılara yansıtılamaz. Bu durum, asgari gerekliliklerin ötesine geçen önlemler için kiracılara yansıtılan maliyetlerin, önlemlerin yalnızca GEG asgari gerekliliklerine uygun olarak gerçekleştirilmesi durumuna kıyasla daha düşük olmasına yol açabilir.
Kamu hukuku sözleşmesinde, teşvik veya hibe başvurusunda bulunma ya da bunlardan yararlanma yükümlülüğü bulunmadığını dikkate almak önemlidir.
Teşvik veya hibe ödemelerinin yapılmama riski tamamen mülk sahibine aittir. Bu riskin kiracılara aktarılması söz konusu olamaz.
GEG’nin 48. maddesine ilişkin Ek 7: Mevcut binalarda yapılan değişikliklerde dış yapı elemanlarının ısı geçiş katsayılarının üst sınırları
Eğer karar verme yetkisi olan kişi gerçek bir kişi değil de tüzel bir kişilik (örneğin GmbH, kooperatif) ise, halihazırda bir organ temsilciliği (yani, ortak veya genel müdürün şirket adına hareket etmesi) mevcut olmadığı sürece, temsil yetkisinin hukuki olarak gerekçelendirilmesi gerekir.
Kurumsal temsil söz konusu olduğunda, ticaret sicilinden alınmış temsil ilişkilerini gösteren bir belgeye ihtiyacımız vardır.
Verilen vekaletname, Münih Eyalet Başkenti, Sosyal Hizmetler Dairesi, Konut ve Göç Dairesi ile, bakım tüzüğü kapsamında bir izin verilmesi amacıyla, bu izin kapsamında düzenlenen yükümlülükler dahil olmak üzere, sözleşmede kararlaştırılan sözleşme cezaları konusunda derhal icraya tabi olma yetkisi vermelidir.
Yasal dayanak
- Bina Kanunu'nun (BauGB) 172. Bölümü uyarınca koruma tüzükleri
- Bavyera Bina Yönetmeliği (BayBO) uyarınca yaşam alanı için gereklilikler
İletişim
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Landeshauptstadt München
Koruma alanlarında inşaat önlemleri, dönüşüm yasağı
İnternet
Telefon
Posta adresi
Landeshauptstadt München
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Franziskanerstraße 8
81669 München
Faks: +49 89 233-767203
Adres
Welfenstraße 22
81541 München
Ayarlama ile randevular
Telefonla danışma saatleri:
Pazartesiden Perşembeye, sabah 9'dan öğleden sonra 3'e kadar
Cuma, sabah 9'dan öğlen 12'ye kadar
Ulaşılabilirlik
- Mevcut değil:Engelli erişimi
- Mevcut değil:Engelliler için park yeri
Binada asansör mevcuttur.