قوانين الحفظ - الترخيص بتدابير البناء
أنت بحاجة إلى تصريح لإجراء تعديلات هيكلية أو تغيير الاستخدام أو هدم مساحة المعيشة في منطقة محمية.
الوصف
تحمي قوانين الحفظ تركيبة التركيبة السكانية في منطقة تطبيقها. لهذا السبب، لا يجوز تغيير مساحة المعيشة الحالية بطريقة لا تعود مناسبة للسكان المقيمين. تتمثل العوامل الحاسمة في التأثيرات على مخزون المباني القائمة، وحجم وتأثيث مساحة المعيشة الحالية.
وبناءً على ذلك، يجب أن تصرح مدينة ميونيخ بالتدابير التالية في المناطق المحمية:
- التغييرات الهيكلية: تدابير البناء مثل تحديث الحمامات أو تغيير مخططات الطوابق أو تركيب المصاعد.
- التدابير المتعلقة بالطاقة وفقًا لقانون الطاقة في المباني (GEG)، مثل استبدال النوافذ والأبواب، أو تركيب عازل للمبنى أو تركيب نظام تدفئة.
- تغيير الاستخدام: تحويل مساحة سكنية إلى مساحة تجارية، على سبيل المثال كمكتب أو عيادة أو مكتب محاماة
- الهدم: الهدم أو الهدم الجزئي للمساحة السكنية الحالية
ينطبق شرط الترخيص على الشقق التي يشغلها المالك، والشقق المستأجرة والشاغرة. من حيث المبدأ، لا تخضع تدابير الترميم البحتة أو تحويل العلية (شريطة ألا تتأثر مساحة المعيشة الحالية) أو التغييرات في الغرف التي لا تُستخدم لأغراض سكنية للترخيص. من حيث المبدأ، لا تطبق أي لوائح خاصة في المناطق المحمية فيما يتعلق بالإيجار السكني المسموح به. قد ينطبق استثناء من ذلك على العقارات التي تخضع فيها مساحة المعيشة لالتزامات إعلان لتجنب حق الرفض القانوني.
هدم مساحة المعيشة: لا يوجد تصريح من أجل تحقيق حماية أكثر فعالية ضد التهجير، لم يعد هدم أو تفكيك مساحة المعيشة في مناطق الحفاظ على البيئة مؤهلاً للحصول على تصريح من حيث المبدأ، إلا إذا كانت ظروف الحالة الفردية تجعل من غير المعقول اقتصاديًا الحفاظ على مساحة المعيشة ويتم إثبات هذا الظرف بشكل قاطع لإدارة الخدمات الاجتماعية في عملية تقديم الطلب.
كما أن التحديث الشامل لمساحة المعيشة بالمعنى المقصود في المادة 556 و من القانون المدني الألماني غير مؤهل أيضًا بشكل عام للحصول على الموافقة.
ملاحظة مهمة
تشكل التدابير غير المصرح بها مخالفة إدارية ويمكن أن يعاقب عليها بغرامة تصل إلى 30,000 يورو لكل منزل.
الشروط
من أجل الحصول على ترخيص للتدابير المخطط لها، يجب عليك على وجه الخصوص
- الامتثال لمعايير الإسكان في عاصمة ولاية ميونيخ,
- مراعاة الحد الأدنى لمتطلبات الحد الأدنى لمساحة المعيشة وفقًا لقانون البناء البافاري (BayBO),
- في حالة التدابير المتعلقة بالطاقة، الامتثال للحد الأدنى من المتطلبات الهيكلية أو الفنية لقانون الطاقة في المباني. يجب عدم تجاوزها.
- إذا لزم الأمر، قم بتوفير مساحة معيشة بديلة في نفس منطقة قانون الحفاظ على البيئة.
المستندات المطلوبة
يُرجى أيضًا إرفاق المستندات التالية مع طلب النظام الأساسي للحفظ المكتمل لإجراء التفويض:
- التوكيل، إذا لم يكن مقدم الطلب هو المالك
- مستخرج من السجل العقاري
للتغييرات على مخططات الطوابق
- مخطط أرضية المبنى الحالي
- مخطط الطوابق للتدابير المخطط لها
- حساب مساحة المعيشة للعقار الحالي
- حساب مساحة المعيشة للتدابير المخطط لها
للتدابير المتعلقة بالطاقة:
- نظرة عامة مفصلة للمكونات مع تفاصيل قيمة U لكل مكون واختيار المواد
- وصف للتدابير مع تفاصيل موقع المكون في المبنى
- مستندات التخطيط التي توضح موقع التدابير الفردية داخل المبنى
يجب عليك الإخطار والحصول على الموافقة على التدابير حتى إذا لم تكن هناك حاجة إلى تصريح بناء بموجب قانون البناء البافاري (BayBO). إذا كان مشروعك خاضعًا أيضًا للموافقة بموجب قانون البناء، فقم بتقديم طلب قانون الحفظ مع طلب البناء الخاص بك.
أسئلة وأجوبة
في المناطق الخاضعة لقوانين الحفاظ على الطاقة، لا تُمنح الموافقة بشكل عام على التدابير المتعلقة بالطاقة التي تتعلق بالمساكن (مثل عزل السقف أو الواجهة أو تركيب نوافذ جديدة) لا يمكن الموافقة عليها من حيث المبدأ إلا إذا كانت تهدف إلى التوافق مع المتطلبات الدنيا الإنشائية أو التقنية المنصوص عليها في قانون الطاقة في المباني (GEG).
وإذا تجاوز المشروع هذه المتطلبات الدنيا، فلا يمكن الحصول على الموافقة إلا من خلال إبرام عقد بموجب القانون العام.
وينص هذا العقد، في جوهره، على تحديد سقف للتكاليف الموزعة على المستأجرين. وهذا يضمن تحقيق الغرض من لائحة الحفاظ (حماية تكوين السكان) على الرغم من أن هذه الإجراءات غير قابلة للتصريح في الأصل.
فيما يلي أهم المعلومات العامة المتعلقة بهذا الموضوع.
لا يمكن تقديم معلومات تتعلق بحالة محددة إلا في إطار إجراءات تقديم الطلب.
يمكن من خلال العقد الخاضع للقانون العام تأسيس علاقة قانونية أو تعديلها أو إلغاؤها (المادة 54، الجملة الأولى من قانون الإجراءات الإدارية البافاري [BayVwVfG]). وفيما يتعلق بتدابير الطاقة في منطقة خاضعة لقانون الحفاظ على الطاقة، يحدد هذا العقد الإطار المسموح به ونطاق التدابير المسموح بها. كما ينظم العقد مسألة جواز فرض الرسوم التوزيعية. ويؤدي انتهاك العقد، بشكل عام، إلى فرض غرامة تعاقدية.
لا يمكن الموافقة على تدابير الطاقة التي تتجاوز المتطلبات الدنيا المنصوص عليها في قانون طاقة المباني (GEG) في منطقة خاضعة للوائح الحفاظ على المباني (استنتاج عكسي للمادة 172، الفقرة 4، الجملة 3، البند 1أ من قانون البناء الألماني (BauGB)).
ولا يمكن الموافقة على هذه الإجراءات إلا من خلال عقد بموجب القانون العام. ويحمي العقد بموجب القانون العام السكان المقيمين من احتمال طردهم، حيث يتم تحديد سقف للرسوم المفروضة على المستأجرين.
يتضمن العقد الخاضع للقانون العام التزامًا بعدم تحميل المستأجرين تكاليف المواد التي تتجاوز تلك الخاصة بالمتطلبات الدنيا وفقًا لقانون GEG، وذلك في إطار توزيع تكاليف التحديث (المادة 559 من القانون المدني الألماني (BGB)).
مثال: من المقرر تركيب نوافذ بزجاج ثلاثي الطبقات. لكن وفقًا للمتطلبات الدنيا لقانون GEG، لا يُسمح إلا بتكاليف (المواد) الخاصة بالنوافذ ذات الزجاج المزدوج.
وينص العقد على أنه لا يجوز توزيع سوى مبلغ الفرق (الذي تمثل به تكلفة النوافذ ذات الزجاج الثلاثي مقارنةً بالنوافذ ذات الزجاج المزدوج [تكاليف المواد]) فقط. وبذلك يتم تحديد سقف لمبلغ التوزيع.
تقلل المنح والإعانات من التكاليف التي يجوز توزيعها على المستأجرين. ويمكن تعويض التكاليف الأعلى، إن وجدت، للتدابير التي تتجاوز المتطلبات الدنيا لقانون طاقة المباني (GEG) من خلال الإعانات والمنح، مما يؤدي إلى خفض التكاليف القابلة للتوزيع.
لا يجوز، بموجب قانون الإيجار، تحميل المستأجرين التكاليف التي لم يتكبدها المالك لأنها مغطاة بالإعانات أو المنح. وقد يؤدي ذلك إلى أن تكون التكاليف الموزعة على المستأجرين للتدابير التي تتجاوز المتطلبات الدنيا أقل تكلفة مما لو تم تنفيذ التدابير وفقًا للمتطلبات الدنيا لقانون الطاقة في المباني (GEG) فقط.
من المهم ملاحظة أن العقد الخاضع للقانون العام لا يتضمن أي التزام بتقديم طلب للحصول على الإعانات أو المنح أو الاستفادة منها.
ويقع عبء المخاطرة بعدم صرف الإعانات أو المنح على عاتق المالك وحده. ويُستبعد تحويل هذه المخاطرة إلى المستأجرين.
الملحق 7 للمادة 48 من قانون الطاقة في المباني (GEG): القيم القصوى لمعاملات التوصيل الحراري للمكونات الخارجية عند إجراء تعديلات على المباني القائمة
إذا لم يكن صاحب حق التصرف شخصًا طبيعيًّا، بل كيانًا قانونيًّا (مثل شركة ذات مسؤولية محدودة، أو تعاونية)، فيجب تقديم مستند قانوني يثبت صلاحية التمثيل، ما لم يكن هناك تمثيل مؤسسي بالفعل (أي أن الشريك أو المدير التنفيذي يتصرف نيابة عن الشركة).
في حالة التمثيل المؤسسي، نحتاج إلى إثبات لعلاقات التمثيل استنادًا إلى السجل التجاري.
يجب أن تكون التوكيل الممنوح مخصصاً لإبرام عقد خاضع للقانون العام مع عاصمة ولاية ميونيخ، إدارة الشؤون الاجتماعية، مكتب الإسكان والهجرة، من أجل الحصول على ترخيص بموجب لائحة الحفاظ على المساواة، بما في ذلك الالتزامات المنصوص عليها فيه، وكذلك الخضوع للتنفيذ القسري الفوري فيما يتعلق بالغرامات التعاقدية المتفق عليها فيه.
الأساس القانوني
- قوانين الحفظ وفقًا للمادة 172 من قانون البناء (BauGB)
- متطلبات مساحة المعيشة وفقًا لقانون البناء البافاري (BayBO)
الاتصال
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Landeshauptstadt München
تدابير البناء في مناطق الحفظ، وحظر التحويل
الإنترنت
الهاتف
العنوان البريدي
Landeshauptstadt München
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Franziskanerstraße 8
81669 München
الفاكس: +49 89 233-767203
العنوان
Welfenstraße 22
81541 München
المواعيد حسب الترتيب
ساعات الاستشارة الهاتفية:
من الإثنين إلى الخميس، من 9 صباحاً إلى 3 عصراً
الجمعة، من 9 صباحاً إلى 12 ظهراً
إمكانية الوصول
- غير متوفرة:مدخل مخصص لذوي الاحتياجات الخاصة
- غير متوفرة:مواقف سيارات للمعاقين
يتوفر مصعد في المبنى.