保护法规--施工措施的授权
在保护区内进行结构改造、改变用途或拆除居住空间需要获得许可。
课程描述
保护法规保护其适用范围内的人口结构组成。因此，对现有居住空间的改造不得导致其不再适合居住人口。决定性因素是对现有建筑群、现有居住空间的面积和家具的影响。
因此，在保护区内采取以下措施必须得到慕尼黑市政府的批准：
- 结构改造： 建筑措施，如浴室的现代化改造、平面布局的改变或电梯的安装。
- 根据《建筑能源法》（GEG）采取的 与能源有关的措施 ，如更换门窗、安装建筑隔热材料或安装供暖系统。
- 改变用途： 将住宅空间改建为商业空间，例如作为办公室、执业机构或律师事务所。
- 拆除： 拆除或部分拆除现有居住空间
授权要求适用于自住、出租和空置公寓。原则上，纯粹的维修措施、阁楼改建（前提是不影响现有居住空间）或对非居住用房的改动都不需要审批。原则上，保护区对允许的住宅租金没有特别规定。但也有例外情况，即居住空间必须履行声明义务，以避免法定的优先购买权。
未经授权的措施构成行政违法行为，每户最高可处以 30,000 欧元的罚款。
前提条件
为了获得计划措施的许可，您必须特别做到以下几点
- 符合州府慕尼黑的住房标准、
- 考虑到巴伐利亚建筑规范 (BayBO) 对居住面积的最低要求、
- 在采取与能源有关的措施时，必须符合《建筑能源法》规定的最低结构或技术要求。不得超过这些要求。
- 如有必要，应在同一保护法规区内提供替代居住空间。
所需文件
在填写完保护规约申请书后，还请附上以下文件，以便办理授权手续：
- 委托书（如果申请人不是所有者
- 土地登记摘录
如需更改平面图
- 现有建筑的平面图
- 计划采取的措施的平面图
- 现有房产的居住面积计算表
- 规划措施的居住面积计算
与能源有关的措施
- 详细的组件概览，包括每个组件各自的 U 值详情和材料选择
- 措施说明，包括组件在建筑中的详细位置
- 显示建筑内各项措施位置的规划文件
即使根据巴伐利亚建筑法规 (BayBO) 不需要建筑许可，您也必须通知有关措施并获得批准。如果您的项目还需获得建筑法的批准，则在提交建筑申请时一并提交保护法规申请。
问题与解答
在保护区内，影响居住空间的能源相关措施（如屋顶或外墙隔热或安装新窗户）只有在满足《建筑能源法》（GEG）规定的最低结构或技术要求的情况下才能获得批准。
如果项目超出了这些最低要求，则只能通过签订公法合同获得批准。
该合同主要规定了对租户的分配限制。这就确保了保护法规的目的（保护人口组成）得以实现，尽管这些措施实际上并不符合审批条件。
下文列出了这方面最重要的一般信息。
有关具体问题的信息只能在申请程序中提供。
通过公法合同可以建立、修改或取消法律关系（巴伐利亚州行政诉讼法[BayVwVfG]第 54 条第 1 句）。就保护法规区内与能源有关的措施而言，此类合同规定了允许采取的措施的框架和范围。此外，还规定了征税的可接受性。如果违反合同，一般会触发合同处罚。
超出《建筑能源法》（GEG）最低要求的能源措施不能在保护法规区内获得批准（《建筑能源法》第 172 (4) 条第 3 句第 1a 款的反向结论）。
这些措施只能通过公法合同授权。公法合同保护常住人口免遭潜在的迁移，因为对租户的征税是有上限的。
公法合同规定，超出 GEG 最低要求的材料费用不得作为现代化费用的一部分转嫁给租户（《德国民法典》第 559 条）。
例如：需要安装三层玻璃窗。但是，根据 GEG 的最低要求，只允许支付双层玻璃窗的（材料）费用。
合同规定，只有差额（三层玻璃窗比双层玻璃窗贵的差额[材料费]）不得分摊。因此，征收的金额是有上限的。
补助和补贴会减少可转嫁给租户的成本。超出《德国建筑能源法》（GEG）最低要求的措施所产生的任何较高成本都可以通过补贴和补助来抵消，从而减少可分摊的成本。
根据租赁法的规定，房东或房东太太因补贴或补助而未产生的费用不得转嫁给租户。这可能会导致超出最低要求的措施的成本被更优惠地转嫁给租户，而不是仅仅按照政府专家小组的最低要求来实施这些措施。
值得注意的是，公法合同并不包含申请或使用补贴或补助金的义务。
不支付补贴或补助的风险完全由业主承担。不允许将这一风险转嫁给租户。
建筑能源法》（GEG）第 48 条附件 7：现有建筑改动时建筑外部构件传热系数的最大值
如果被授权人不是自然人，而是法人实体（如有限责任公司、合作社），则必须提供代表权的法律依据，除非已经有组织代表（即代表公司的股东或总经理）。
在组织代表的情况下，我们要求提供基于商业登记的代表关系证明。
授权委托书必须授权与慕尼黑市社会部住房和移民局签订公法合同，以批准维护法规，包括其中规定的义务，以及立即执行合同中约定的处罚。
法律依据
- 根据《巴伐利亚建筑法规》（BauGB）第 172 条制定的保护法规
- 巴伐利亚建筑法规》（BayBO）对居住空间的要求
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
保护区内的建筑措施，禁止改建
互联网地址
电话号码
邮政地址
Landeshauptstadt München
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Franziskanerstraße 8
81669 München
传真: +49 89 233-767203
联系地址
Welfenstraße 22
81541 München
预约安排
电话咨询时间 星期一至星期四，上午 9 时至下午 3 时星期五，上午 9 时至中午 12 时
可用性
- 没有:无障碍通道
- 没有:残疾人停车场
楼内有电梯。