Estatutos de conservación - autorización de medidas de construcción
Necesita un permiso para realizar modificaciones estructurales, cambios de uso o demolición de espacios habitados en una zona protegida.
Descripción
Los estatutos de conservación protegen la composición de la estructura de la población en su ámbito de aplicación. Por este motivo, los espacios habitables existentes no pueden modificarse de forma que dejen de ser adecuados para la población residente. Los factores decisivos son los efectos sobre el parque inmobiliario existente, el tamaño y el mobiliario del espacio vital existente.
Por consiguiente, las siguientes medidas deben ser autorizadas por la ciudad de Múnich en las zonas protegidas:
- Modificaciones estructurales: Medidas constructivas como la modernización de cuartos de baño, cambios en los planos de planta o la instalación de ascensores.
- Medidas relacionadas con la energía de acuerdo con la Ley de Energía de la Edificación (GEG), como la sustitución de ventanas y puertas, la instalación de aislamiento del edificio o la instalación de un sistema de calefacción.
- Cambio de uso: Conversión de un espacio residencial en un espacio comercial, por ejemplo como oficina, consultorio o bufete de abogados
- Demolición: Demolición o demolición parcial de un espacio habitable existente
El requisito de autorización se aplica a los pisos ocupados por el propietario, alquilados y desocupados. En principio, no están sujetas a autorización las meras medidas de reparación, la transformación de un ático (siempre que no se vea afectado ningún espacio habitable existente) o las modificaciones de habitaciones que no se utilicen con fines residenciales. En principio, en las zonas protegidas no se aplican normas especiales en relación con el alquiler residencial permitido. Una excepción a esto puede aplicarse a las propiedades en las que el espacio habitable está sujeto a las obligaciones de una declaración para evitar el derecho legal de tanteo.
Demolición de viviendas: sin autorización Con el fin de lograr una protección más eficaz contra los desplazamientos, la demolición o el desmantelamiento de viviendas en zonas protegidas ya no puede autorizarse en principio, a menos que las circunstancias del caso concreto hagan económicamente inviable el mantenimiento de la vivienda y esta circunstancia se demuestre de forma concluyente al Departamento de Servicios Sociales en el proceso de solicitud.
La modernización integral de la vivienda en el sentido del artículo 556f del Código Civil alemán tampoco puede autorizarse en principio.
Aviso importante
Las medidas no autorizadas constituyen una infracción administrativa y pueden ser sancionadas con una multa de hasta 30.000 euros por vivienda.
Requisitos
Para obtener la autorización de las medidas previstas, deberá, en particular
- Cumplir las normas de vivienda de la capital del Estado federado de Múnich,
- Tener en cuenta los requisitos mínimos de superficie habitable de acuerdo con el Código de la Construcción de Baviera (BayBO),
- en el caso de medidas relacionadas con la energía, cumplir los requisitos estructurales o técnicos mínimos de la Ley de Energía de la Construcción. Estos requisitos no deben superarse.
- si es necesario, proporcione espacio habitable de sustitución en la misma zona del estatuto de conservación.
Documentos necesarios
Adjunte también los siguientes documentos a la solicitud de estatuto de conservación cumplimentada para el procedimiento de autorización:
- Poder notarial, si el solicitante no es el propietario
- Extracto del registro de la propiedad
Para cambios en los planos de planta
- Plano del edificio existente
- Plano de las medidas previstas
- Cálculo de la superficie habitable del inmueble existente
- Cálculo de la superficie habitable de las medidas previstas
para las medidas relacionadas con la energía
- Resumen detallado de los componentes con información sobre el valor U respectivo de cada componente y la elección de los materiales
- Descripción de las medidas con detalles de la ubicación del componente en el edificio
- Documentos de planificación que muestren la ubicación de cada una de las medidas en el edificio
Debe notificar y obtener la aprobación de las medidas incluso si no se requiere permiso de construcción de acuerdo con el Código de la Construcción de Baviera (BayBO). Si su proyecto también está sujeto a la aprobación en virtud de la ley de construcción, presente la solicitud de orden de conservación junto con su solicitud de construcción.
Preguntas y respuestas
En las zonas sujetas a la normativa de conservación, las medidas de eficiencia energética que afecten a la vivienda (como, por ejemplo, el aislamiento del tejado o de la fachada, o la instalación de nuevas ventanas) solo pueden autorizarse, por regla general, si sirven para adaptarla a los requisitos mínimos de construcción o de instalaciones técnicas establecidos en la Ley de Eficiencia Energética de Edificios (GEG).
Si el proyecto supera dichos requisitos mínimos, la autorización solo podrá obtenerse, en principio, mediante la celebración de un contrato de derecho público.
En este contrato se regula, en esencia, la limitación del reparto de los costes entre los inquilinos. Esto garantiza que se cumpla el objetivo del estatuto de conservación (la protección de la composición de la población) a pesar de que las medidas , en sí mismas, no sean autorizables.
A continuación se recoge la información general más importante al respecto.
La información relativa a un caso concreto solo puede facilitarse, en principio, en el marco de un procedimiento de solicitud.
Mediante un contrato de derecho público se puede establecer, modificar o rescindir una relación jurídica (artículo 54, frase 1, de la Ley de Procedimiento Administrativo de Baviera [BayVwVfG]). En lo que respecta a las medidas energéticas en una zona sujeta a un reglamento de conservación, en dicho contrato se establecen el marco admisible y el alcance de las medidas permitidas. Además, se regula la admisibilidad de las contribuciones. El incumplimiento del contrato conlleva, por regla general, una multa contractual.
Las medidas energéticas que superen los requisitos mínimos de la Ley de Eficiencia Energética de Edificios (GEG) no pueden autorizarse en el ámbito de aplicación del reglamento de conservación (por deducción inversa del artículo 172, apartado 4, frase 3, número 1a, del Código de Ordenación Urbanística [BauGB]).
Solo mediante un contrato de derecho público pueden autorizarse estas medidas. El contrato de derecho público protege a la población residente frente a un posible desplazamiento, ya que se establece un límite máximo al reparto de los costes entre los inquilinos.
El contrato de derecho público incluye la obligación de que los costes de material que superen los requisitos mínimos establecidos por la GEG no puedan repercutirse en el marco del reparto de los costes de modernización (artículo 559 del Código Civil alemán, BGB).
Ejemplo: se van a instalar ventanas de triple acristalamiento. Sin embargo, según los requisitos mínimos de la GEG, solo se admiten los costes (de material) correspondientes a una ventana de doble acristalamiento.
En el contrato se establece que únicamente no se podrá repercutir el importe de la diferencia (por la que las ventanas de triple acristalamiento son más caras que las de doble acristalamiento [costes de material]). De este modo, se limita el importe de la repercutición.
Las ayudas y subvenciones reducen los costes que pueden repercutirse a los inquilinos. Los costes eventualmente más elevados de las medidas que superen los requisitos mínimos de la Ley de Energía de los Edificios (GEG) pueden compensarse mediante ayudas y subvenciones, lo que reduce los costes repercutibles.
Los costes en los que no haya incurrido el arrendador o la arrendadora, al estar cubiertos por ayudas o subvenciones, no pueden repercutirse a los inquilinos según la legislación sobre arrendamientos. Esto puede dar lugar a que el reparto entre los inquilinos de los costes de las medidas que superen los requisitos mínimos resulte más económico que si dichas medidas se llevaran a cabo únicamente de acuerdo con los requisitos mínimos de la GEG.
Es importante tener en cuenta que el contrato de derecho público no incluye ninguna obligación de solicitar o hacer uso de ayudas o subvenciones.
El riesgo de que no se abonen las ayudas o subvenciones recae exclusivamente en el propietario o la propietaria. Queda excluida la transferencia de este riesgo a los inquilinos.
Anexo 7 del artículo 48 de la GEG: Valores máximos de los coeficientes de transmisión térmica de los elementos constructivos exteriores en caso de modificaciones en edificios existentes
Si los titulares del poder de disposición no son personas físicas, sino personas jurídicas (por ejemplo, una GmbH o una cooperativa), es necesario acreditar legalmente el poder de representación, salvo que ya exista una representación por parte de los órganos de la sociedad (es decir, que los socios o los administradores actúen en nombre de la sociedad).
En caso de representación por parte de los órganos de la sociedad, necesitamos una prueba de las relaciones de representación basada en el Registro Mercantil.
El poder otorgado debe estar destinado a la celebración de un contrato de derecho público con la capital del estado federado de Múnich, Departamento de Asuntos Sociales, Oficina de Vivienda y Migración, para la concesión de una autorización conforme a los estatutos de subsistencia, incluidas las obligaciones reguladas en los mismos, así como la sumisión a la ejecución forzosa inmediata en lo que respecta a las sanciones contractuales acordadas en dicho contrato.
Base jurídica
- Estatutos de conservación conforme al artículo 172 del Código de la Edificación (BauGB)
- Requisitos para el espacio habitable de acuerdo con el Código de la Construcción de Baviera (BayBO)
Contacto
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Fachbereich Bestandssicherung
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Medidas de construcción en zonas protegidas, prohibición de reconversión
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- No disponible:Acceso sin barreras
- No disponible:Aparcamiento para personas con discapacidad
Ascensor disponible en el edificio.