Estatutos de preservação - autorização de medidas de construção
É necessária uma licença para alterações estruturais, mudanças de utilização ou demolição de espaços habitacionais numa zona de conservação.
Descrição do curso
Os estatutos de conservação protegem a composição da estrutura da população na sua área de aplicação. Por esta razão, o espaço habitacional existente não pode ser alterado de tal forma que deixe de ser adequado para a população residente. Os factores decisivos são os efeitos sobre o parque imobiliário existente, a dimensão e o mobiliário do espaço habitacional existente.
Por conseguinte, as seguintes medidas devem ser autorizadas pela cidade de Munique nas zonas de conservação:
- Alterações estruturais: Medidas de construção, como a modernização de casas de banho, alterações de plantas ou a instalação de elevadores.
- Medidas relacionadas com a energia, de acordo com a Lei da Energia dos Edifícios (GEG), tais como a substituição de janelas e portas, a instalação de isolamento do edifício ou a instalação de um sistema de aquecimento.
- Mudança de uso: Conversão de espaço residencial em espaço comercial, por exemplo, como escritório, consultório ou escritório de advocacia
- Demolição: Demolição ou demolição parcial de um espaço habitacional existente
A exigência de autorização aplica-se a apartamentos ocupados pelo proprietário, arrendados e vagos. Em princípio, não estão sujeitas a autorização as medidas de reparação pura e simples, a conversão de um sótão (desde que não seja afetado qualquer espaço habitacional existente) ou alterações em divisões que não sejam utilizadas para fins residenciais. Em princípio, nas zonas de conservação não se aplicam regras especiais no que respeita à renda habitacional permitida. Uma exceção pode aplicar-se aos imóveis em que o espaço habitacional está sujeito às obrigações de declaração para evitar o direito legal de primeira recusa.
As medidas não autorizadas constituem uma infração administrativa e podem ser punidas com uma coima de até 30 000 euros por habitação.
Pré-requisitos
Para obter autorização para as medidas planeadas, é necessário, nomeadamente
- Cumprir as normas de habitação da capital do estado de Munique,
- Ter em conta os requisitos mínimos de espaço habitacional de acordo com o Código de Construção da Baviera (BayBO),
- no caso de medidas relacionadas com a energia, cumprir os requisitos mínimos estruturais ou técnicos da lei relativa à energia dos edifícios. Estes não podem ser ultrapassados.
- se necessário, providenciar um espaço habitacional de substituição na mesma área do estatuto de conservação.
Documentos necessários
Juntamente com o pedido de estatuto de conservação preenchido para o procedimento de autorização, anexar também os seguintes documentos
- Procuração, se o requerente não for o proprietário
- Extrato do registo predial
Para alterações de plantas:
- Planta do edifício existente
- Planta das medidas planeadas
- Cálculo do espaço habitacional da propriedade existente
- Cálculo do espaço habitável das medidas planeadas
para medidas relacionadas com a energia:
- Vista geral detalhada dos componentes com pormenores sobre o respetivo valor U para cada componente e a escolha dos materiais
- Descrição das medidas com pormenores sobre a localização do componente no edifício
- Documentos de planeamento que indiquem a localização das medidas individuais no edifício
As medidas devem ser notificadas e autorizadas mesmo que não seja necessária uma licença de construção ao abrigo do Código de Construção da Baviera (BayBO). Se o seu projeto também estiver sujeito a uma aprovação ao abrigo do direito de construção, apresente o requerimento do estatuto de conservação juntamente com o requerimento de construção.
Perguntas e respostas
Nas zonas de conservação, as medidas energéticas que afectam o espaço habitacional (como o isolamento do telhado ou da fachada ou a instalação de novas janelas) só podem ser aprovadas se servirem para cumprir os requisitos estruturais ou técnicos mínimos da Lei da Energia dos Edifícios (GEG).
Se estas exigências mínimas forem ultrapassadas pelo projeto, a autorização só pode ser obtida através da celebração de um contrato de direito público.
Este contrato regula essencialmente uma limitação da repartição pelos inquilinos. Isto garante que o objetivo dos estatutos de conservação (proteção da composição da população) seja cumprido, apesar das medidas que não são efetivamente elegíveis para aprovação.
As informações gerais mais importantes sobre esta matéria são apresentadas a seguir.
As informações relativas a uma questão específica só podem ser fornecidas no âmbito de um processo de candidatura.
Uma relação jurídica pode ser estabelecida, alterada ou anulada através de um contrato de direito público (artigo 54.º, n.º 1, da Lei do Procedimento Administrativo da Baviera [BayVwVfG]). No que diz respeito a medidas relacionadas com a energia numa área de estatuto de conservação, um contrato deste tipo define o quadro admissível e o âmbito das medidas permitidas. A admissibilidade das taxas também é regulamentada. Em caso de incumprimento do contrato, é geralmente aplicada uma sanção contratual.
As medidas energéticas que ultrapassem os requisitos mínimos da Lei da Energia dos Edifícios (GEG) não podem ser aprovadas na área do estatuto de conservação (conclusão inversa do § 172 (4) frase 3 no. 1a BauGB).
Estas medidas só podem ser autorizadas através de um contrato de direito público. O contrato de direito público protege a população residente de uma potencial deslocação, uma vez que a taxa é limitada aos inquilinos.
O contrato de direito público contém a obrigação de que os custos de material que excedam os requisitos mínimos de acordo com a GEG não podem ser transferidos como parte da repartição dos custos de modernização (Secção 559 BGB).
Exemplo: Devem ser instaladas janelas com vidros triplos. No entanto, de acordo com os requisitos mínimos da GEG, apenas são permitidos os custos (materiais) de uma janela com vidro duplo.
O contrato estipula que apenas a diferença (pela qual as janelas com vidros triplos são mais caras do que as janelas com vidros duplos [custos de material]) não pode ser repartida. O montante da quotização é, portanto, limitado.
As subvenções e os subsídios reduzem os custos que podem ser transferidos para os inquilinos. Os custos mais elevados das medidas que vão para além dos requisitos mínimos da lei alemã sobre a energia nos edifícios (GEG) podem ser compensados por subsídios e subvenções, reduzindo assim os custos imputáveis.
Os custos que não são suportados pelo senhorio ou senhoria por estarem cobertos por subsídios ou subvenções não podem ser transferidos para os inquilinos ao abrigo da lei do arrendamento. Isto pode fazer com que o custo das medidas que vão para além dos requisitos mínimos seja repercutido nos inquilinos de forma mais favorável do que se as medidas fossem executadas apenas de acordo com os requisitos mínimos das GEG.
É importante notar que o contrato de direito público não contém qualquer obrigação de solicitar ou utilizar subsídios ou subvenções.
O risco de os subsídios ou subvenções não serem pagos é exclusivamente do proprietário. Não é permitido transferir este risco para os inquilinos.
anexo 7 ao § 48 GEG: Valores máximos dos coeficientes de transferência de calor dos componentes externos do edifício para alterações em edifícios existentes
Se a pessoa autorizada não for uma pessoa singular, mas uma entidade jurídica (por exemplo, uma GmbH, uma cooperativa), é necessária uma justificação legal do poder de representação, a menos que já exista uma representação orgânica (ou seja, um acionista ou um diretor-geral que actue em nome da empresa).
No caso de representação orgânica, exigimos uma prova das relações de representação com base no registo comercial.
A procuração concedida deve autorizar a celebração de um contrato de direito público com a Cidade de Munique, Departamento Social, Gabinete de Habitação e Migração para a concessão de uma aprovação do estatuto de manutenção, incluindo as obrigações nele reguladas, bem como a submissão à execução imediata no que respeita às sanções contratuais nele acordadas.
Base jurídica
- Estatutos de conservação de acordo com o artigo 172º do Código da Construção (BauGB)
- Requisitos para o espaço habitacional de acordo com o Código de Construção da Baviera (BayBO)
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Medidas de construção em zonas de conservação, proibição de conversão
Endereço de Internet
Número de telefone
Endereço postal
Landeshauptstadt München
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Franziskanerstraße 8
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Fax: +49 89 233-767203
Endereço de correio eletrónico
Welfenstraße 22
81541 München
Marcações por marcação
Horário das consultas telefónicas: De segunda a quinta-feira, das 9h00 às 15h00Sexta-feira, das 9h00 às 12h00
Disponibilidade
- Não disponível:Acesso sem barreiras
- Não disponível:Estacionamento para pessoas com deficiência
Elevador disponível no edifício.