Das Maß der baulichen Nutzung
Bei der Berechnung der zulässigen Werte ist die Baunutzungsverordnung heranzuziehen, die zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit eines Bebauungsplans anzuwenden war.
Berechnung GRZ und GFZ
Grundfläche und Geschossfläche
Wesentliche Kenngrößen in der Bebauungsplanung sind Grundfläche (GR) und Geschossfläche (GF). In Bebauungsplangebieten legen sie das Maß der baulichen Nutzung fest. Entweder werden sie als absoluter Wert für ein bestimmtes Baugebiet oder als Verhältniszahl Grundflächenzahl (GRZ) oder Geschossflächenzahl (GFZ) zur jeweiligen Grundstücksgröße bestimmt. Definiert werden die Zahlen in der Baunutzungsverordnung (§§ 19 und 20 BauNVO).
Schwierigkeiten bei der Berechnung der zulässigen Werte ergeben sich vor allem dadurch, dass grundsätzlich immer diejenige BauNVO heranzuziehen ist, die zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des jeweiligen Bebauungsplans anzuwenden war.
Vollgeschosse
Wird auf das Landesrecht verwiesen, so ist bei Vollgeschossen (§ 20 Absatz 1 BauNVO) die Bayerische Bauordnung (BayBO) in der jeweils zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes gültigen Fassung zu verwenden.
Abstandsflächen
Bei Verweisen auf das Abstandsflächenrecht ist immer der Bezug auf die aktuell gültige Fassung der BayBO herzustellen.
Begriffe in der Bebauungsplanung
Gebäude sind selbständig nutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können.
Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen, die nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt sind, überwiegend ortsfest benutzt zu werden, sowie
- Aufschüttungen, soweit sie nicht unmittelbare Folge von Abgrabungen sind
- Lagerplätze, Abstellplätze und Ausstellungsplätze
- Campingplätze und Wochenendplätze
- Freizeit- und Vergnügungsparks
- Stellplätze für Kraftfahrzeuge
- Ortsfeste Anlagen der Wirtschaftswerbung (Werbeanlagen) einschließlich Automaten
Nebenanlagen sind, im Sinne der BauNVO, bauliche Anlagen.
Nichtbauliche Anlagen sind unter dem Begriff „Einrichtungen“ erfasst. Ein wesentliches Kriterium für die bauplanungsrechtliche Einordnung ist, inwieweit sie in ihrer Auswirkung eine städtebauliche Relevanz entfalten. Nebenanlagen ordnen sich sowohl funktional als auch räumlich dem Hauptzweck des Baugebietes bzw. den Hauptanlagen auf den Baugrundstücken unter. Nebenanlagen „dienen“ den Hauptanlagen, beziehungsweise dem Baugebiet und verfolgen keinen Selbstzweck. Per Definition gehören Stellplätze, Garagen sowie überdachte Stellplätze nicht zu den Nebenanlagen. Nebenanlagen können beispielsweise sein:
- Anlagen und Einrichtungen der Kleintierhaltung
- Gartenlauben, Geräteschuppen, Gewächshäuser, Kompostanlagen
- Standorte für Abfallbehälter
- Saunen, Kinderspielplätze (wenn nicht mehr untergeordnet, d. h. nicht lediglich übliche, einfache Anlage in Form Möblierung / Ausstattung der privaten Freiflächen)
- Schwimm- und Wasserbecken mit Versiegelung
- Blockheizkraftwerke, Mobilfunkstationen, Bushaltestellen, Fahrradabstellanlagen
- Solaranlagen
- Kleinkläranlagen, Behälter und Tanks
Baugrundstück ist ein Grundstück, das aus einem Buchgrundstück besteht und zum Bauen geeignet ist. Ein Buchgrundstück kann auch aus mehreren katasterrechtlichen Flurstücken bestehen, die im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt unter der gleichen laufenden Nummer geführt werden.
Geländeoberfläche ist die Oberkante des natürlich gewachsenen Bodens, die als Höhenkote heranzuziehen ist, es sei denn, der Bebauungsplan legt andere Parameter fest.
Geschosse sind oberirdische Geschosse, wenn ihre Deckenoberkanten* im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragen; im Übrigen sind sie Kellergeschosse. Eine versetzte Ebene eines Raumes oder eines Geschosses ist dann ein neues Geschoss, wenn die Höhendifferenz 1 m oder mehr beträgt; liegt dagegen die Höhendifferenz unter 1 m, besteht kein neues Geschoss.
*grundsätzlich stellen alle Maße der BayBO auf das Fertigmaß ab
Vollgeschosse sind Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften als Vollgeschosse definiert oder auf ihre Zahl angerechnet werden. In Bayern ist der Begriff Vollgeschoss seit der BayBO 2008 entfallen. Enthalten Bebauungspläne Festsetzungen zum Begriff Vollgeschoss, so finden frühere Fassungen der BayBO auf solche Bebauungspläne weiterhin Anwendung, die unter ihrer Geltung aufgestellt worden sind (z. B. BayBO 1962, 1969, 1982 usw.).
Zum Begriff des Vollgeschosses wird nach 2008 auf die bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung der BayBO verwiesen.
Dachgeschosse sind in der BayBO nicht definiert. Sie sind grundsätzlich Geschosse mit mindestens einer geneigten Dachfläche.
Kniestock (Drempel) ist der Teil der Außenwand eines Gebäudes, der zwischen der obersten Geschossdecke und der Dachkonstruktion liegt. Gemessen wird der Kniestock von der Oberkante der Rohdecke bis zum Auflagepunkt der Dachkonstruktion auf der Außenwand.
Hohlräume befinden sich zwischen der obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind.
Terrassengeschosse bzw. Staffelgeschosse und Laternengeschosse werden in der BayBO nicht definiert. Sie sind grundsätzlich oberste Geschosse, die gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetzt sind. Terrassen- und Staffelgeschosse sind hinsichtlich ihrer Begrifflichkeit gleichzusetzen.
In der Regel sind Terrassengeschosse Vollgeschosse und werden als solche angerechnet. Die Anrechnung der Grundfläche von Laternengeschossen erfolgt analog den Terrassengeschossen.
Garagengeschosse sind Geschosse, in denen ausschließlich Stellplätze oder Garagen und zugehörige Nebeneinrichtungen zulässig sind.
Untergeschosse und Kellergeschosse sind in der BayBO nicht definiert und sind grundsätzlich Geschosse, die unter dem untersten Vollgeschoss liegen; es können mehrere Kellergeschosse untereinander angeordnet sein. (Tiefgeschosse, Souterrain, „Basement“)
Arkaden und Passagen sind Teil des Geschosses, wenn sie überdeckte, an zwei Seiten offene Durchgänge (Passagen) oder überdeckte Gänge, an bis zu drei Seiten offen und dabei an einer Seite von Säulen begrenzt (Arkaden) sind.
Die Fläche ist somit begrenzt und Teil eines Raumes. Sie kann auch öffentlich gewidmet sein.
Aufenthaltsräume im Sinne der BayBO sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt (subjektiv) oder geeignet (objektiv) sind. Räume sind als Aufenthaltsräume bestimmt, wenn ihnen in den Eingabeplänen eine entsprechende Nutzung zugewiesen ist oder wenn die Räume tatsächlich als Aufenthaltsräume genutzt werden, zum Beispiel Wohnen, Schlafen, Kinder, Büro.
Als Aufenthaltsraum geeignet ist ein Raum dann, wenn er aufgrund bestimmter Eigenschaften jederzeit als solcher genutzt oder mit einem vertretbaren Aufwand dazu umgebaut werden kann. Kriterien dafür sind Anforderungen der BayBO wie lichte Raumhöhe, ausreichende Fenstergröße, Heizmöglichkeit, sowie erforderliche Erschließung und Rettungswege.
Flure, Treppenräume, Aufzüge, Badezimmer, WC, Abstellräume, Garagen, Heizräume u. ä. sind grundsätzlich keine Aufenthaltsräume.
Aufenthaltsräume müssen bezüglich Raumhöhe, Belichtung und Belüftung die aktuell geltenden Vorschriften erfüllen.
Grundfläche (GR)
Die GR ist der errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt bzw. überbaut werden darf.
Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ bestimmt, wie groß die Grundfläche der baulichen Anlagen im Verhältnis zur Größe des Baugrundstücks sein darf.
Geschossfläche (GF)
Die GF ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Geschossen zu ermitteln.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt an, wieviel Quadratmeter GF je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Maßgebliche Bemessungsgrößen
§19 Absatz 3 BauNVO
"Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist."
Gelten für Teile eines Grundstücks bauplanungsrechtliche Festsetzungen wie private Grünfläche oder private Verkehrsfläche, fließen diese Flächen nicht in die Berechnung ein. Dagegen sind Grundstücksflächen, die aufgrund eines Geh-, Fahr- oder Leitungsrechts im Sinne des § 9 Absatz 1 Nr. 21 BauGB belastet und damit nicht überbaubar sind, als Teil des Baugrundstück in der Berechnung zu berücksichtigen. Dies gilt ebenso für Grundstücksteilflächen, für die Gemeinschaftsanlagen im Sinne des § 9 Absatz 1 Nummer 22 BauGB festgesetzt sind (etwa Spielplätze, Stellplätze, Garagen oder überdachte Stellplätze).
Sind Grundstücksflächen außerhalb des Baugrundstücks für die Gemeinschaftsanlagen im Sinne des § 9 Absatz 1 Nummer 22 BauGB festgesetzt, dann sind diese dem eigentlichen Baugrundstück (anteilig) hinzuzurechnen und in der Berechnung zu berücksichtigen, wenn der Bebauungsplan dies festlegt oder dies als Ausnahme vorsieht (§ 21a Absatz 2 BauNVO).
Für das Parken von Fahrzeugen zugelassene Flächen außerhalb von Baugrundstücken können als eigenständiges „Neben-Baugrundstück“ an der Ermittlung der zulässigen Grundfläche teilnehmen, wenn dies im Bebauungsplan so festgesetzt ist (§ 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB). Voraussetzung zur rechnerischen Berücksichtigung ist die Zuordnung von Stellplätzen zum Hauptbaugrundstück im Wege der Baulast. Eine grundbuchliche Einheit mit dem Hauptbaugrundstück ist nicht erforderlich.
Zulässige Grundfläche § 19 Absatz 2 BauNVO
"Die zulässige Grundfläche ist der nach Abs. 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf."
Dabei ist die vertikale Projektion der Außenmaße einer oberirdischen Anlage als überdeckende Fläche heran zu ziehen. Bei Gebäuden mit schrägen Umfassungswänden ist die größte Grundrissausdehnung für die Überdeckung des Baugrundstücks maßgebend. Gleiches gilt für wesentliche Bauteile, die in den Luftraum hinein ragen wie z. B. Erker, Balkone, auskragende Geschosse oder Ähnliches. Lediglich untergeordnete Bauteile können außer Betracht bleiben. Die zulässige Grundfläche ist gleich der Fläche des Baugrundstücks multipliziert mit einer festgesetzten Grundflächenzahl. Bei der Grundflächenzahl handelt es sich um einen absoluten Wert.
Hinweis:
Bei der Ermittlung der Grundfläche bleiben bis zur BauNVO 1977 die Nebenanlagen unberücksichtigt. Ab 1990 sind die Nebenanlagen sowie Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten und unterirdischen Anlagen mitzurechnen. Ab 1990 wurde ebenfalls festgelegt, dass die zulässige Grundfläche von Nebenanlagen im Sinne des §14 BauNVO um bis zu 50 von Hundert, höchstens aber bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden dürfen. Darüber hinaus können im berechtigten Einzelfall Überschreitungen zugelassen werden, wenn damit die Funktion des natürlichen Bodens geringfügig beeinträchtigt wird.
Die Zulässigkeit von Garagen und überdachten Stellplätzen ist bis 1962 in § 19 Absatz 5 BauNVO geregelt. Ab 1968 wird dies im § 21a BauNVO gesondert geregelt.
Zulässige Geschossfläche § 20 Absatz 3 und 4 BauNVO (hier ab 1990)
"(3) Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
(4) Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt."
Zu beachten ist, dass die Geschossfläche nicht zwingend identisch mit der Brutto- Grundfläche (BGF nach DIN 277) ist. Die Geschossfläche ist nur für die Gebäude selbst und nicht für sonstige bauliche Anlagen zu ermitteln. Die Beurteilung der Geschosse ist entsprechend der BayBO in der jeweils zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplanes gültigen Fassung zu treffen.
Überhohe Geschosse, Treppenräume
Aus dem Gesetzeswortlaut lässt sich nicht entnehmen, inwieweit geschossübergreifende Räume auf die Geschossfläche anzurechnen sind. Nach Auslegung der LBK wird bei Räumen, die über mehrere Geschosse reichen, die Fläche nur einmal im Bereich des Fußbodens gerechnet. Treppenräume dagegen fließen je Geschoss in die Berechnung ein, es sei denn, sie enthalten übergroße, repräsentative Lufträume. Im Zweifel kann das vorab mit der LBK geklärt werden.
Nachträgliche Maßnahmen zur Energieeinsparung
Um eine energetische Sanierung zur erleichtern, lässt § 248 BauGB zu, dass festgesetzte Baulinien oder Baugrenzen, beziehungsweise das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung geringfügig überschritten werden dürfen, wenn diese Maßnahmen der Energieeinsparung dienen. Ein Antrag auf Befreiung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Als geringfügig gelten Überschreitungen mit einer Dämmschicht von ca. 30 cm. Dies gilt ausschließlich für bestehende Gebäude, nicht für den Neubau.
Hinweis:
Nebenanlagen und unterirdische Bauteile werden je nach Geltungszeitpunkt der BauNVO unterschiedlich berücksichtigt.