Bauantrag und Verfahren

Sind alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften beachtet?

Das öffentliche Baurecht gilt für alle baulichen Anlagen. Dazu gehören neben Gebäuden auch vermeintlich geringfügige Maßnahmen wie Terrassen, Zäune oder Mülltonnenhäuschen, aber auch Flächen für Autoabstellplätze oder für die Gastronomie.
Werden bauliche Anlagen errichtet oder geändert  - die Bayerische Bauordnung spricht dabei von „Vorhaben“ - sind die aktuell geltenden Vorschriften zu beachten. Änderungen in diesem Sinn sind auch Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten. Die Änderung der Nutzung in einem Gebäude ist ebenfalls eine Maßnahme, die dem öffentlichen Baurecht unterliegt, auch wenn keine baulichen Veränderungen geplant sind. Die rechtlichen Grundlagen sind im Wesentlichen die Bayerische Bauordnung und das Baugesetzbuch.

Baugesetzbuch (BauGB)

Das BauGB ist ein Bundesgesetz und regelt das Planungsrecht. Es ist Grundlage für Bebauungspläne, in denen die Art und das Maß der baulichen Nutzung auf einem Grundstück festgesetzt werden. Mit Baulinien und Baugrenzen wird festgelegt, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf. Wird die Zulässigkeit eines Vorhabens nicht über einen Bebauungsplan geregelt, muss sich ein Vorhaben in die maßgebliche nähere Umgebung einfügen. Dies gilt sowohl für die Größe des Gebäudes als auch für dessen Nutzung. Besondere Regelungen gibt es zudem für den Außenbereich. Dort können Vorhaben nur in Ausnahmefällen zugelassen werden. Der Begriff Außenbereich ist definiert als Bereich außerhalb einer zusammenhängenden Bebauung. Im Stadtgebiet von München gibt es zahlreiche Gebiete, die als Außenbereich einzustufen sind. Im Zweifelsfall ist dies mit der LBK zu klären.

Bayerische Bauordnung (BayBO)

Die BayBO regelt das Bauordnungsrecht. Dazu gehören die verschiedenen Verfahren und Anforderungen an die Bauausführung. Sie ist ein Landesgesetz, daher können die Vorschriften der einzelnen Bundesländer voneinander abweichen.

Die letzte große Novellierung der BayBO trat mit 1. Februar 2021 in Kraft. Wesentliche Änderung betreffen die Berechnung und Darstellung von Abstandsflächen. Für bestimmte Wohnbauvorhaben wurde die Genehmigungsfiktion eingeführt und für den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken wurde ein neuer Freistellungstatbestand geschaffen.

BayBO Novelle 2021 - Synopse

BayBO Novelle 2021 - Abstandsflächen

Vollzug der Bauvorlagenverordnung

Gemeindliche Satzungen und Verordnungen

Über die BayBO hinaus können Gemeinden eigene Satzungen und Verordnungen zu bestimmten Themen erlassen. Die Stadt München hat davon Gebrauch gemacht.

Alle Regelungen und Vorgaben des Münchner Stadtrechts im Überblick finden Sie hier.

Weitere Einschränkungen

Eine Baugenehmigung wird „unbeschadet der Rechte Dritter“ erteilt. Privatrechtliche Vereinbarungen, Grundbucheintragungen oder Abstandsflächenübernahmen für Nachbargebäude können eine Bebauung einschränken. Ebenso können einer Genehmigung öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die nicht im Verfahren zu prüfen sind. Daher sollte vorab geklärt werden, ob weitere Genehmigungen oder Erlaubnisse erforderlich sind.

Die Bayerische Bauordnung regelt die Aufgaben und Pflichten von Personen, die an einem Bauvorhaben beteiligt sind.

Bauherr

Bauherr*innen sind verantwortlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie tragen die Verantwortung dafür, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Wenn sie nicht selbst über die erforderliche Sachkunde verfügen, müssen sie geeignete Fachkräfte beauftragen. Sofern nichts anderes im Antrag vermerkt ist, sind sie Ansprechpartner für die Behörde. An sie richten sich die Bescheide und Verfügungen der LBK.

Vertretung des Bauherrn

Bauherr*innen können sich vertreten lassen. Die Vertretung hat die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber der LBK wie die Bauherr*innen. Eine entsprechende Vollmacht ist zu erteilen.

Bauherrenwechsel

Wechseln die Bauherr*innen, so geht die Verantwortung auf die neue Person über. Dies ist der LBK von den Bauherr*innen unverzüglich mitzuteilen. Hierfür genügt die Textform. Das bedeutet, dass keine Unterschrift erforderlich ist, sondern z. B. eine E-Mail ausreichend ist. Ändern sich Kontaktdaten der am Verfahren beteiligten Personen, sollte das ebenfalls rechtzeitig der LBK bekanntgegeben werden.

Entwurfsverfasser

Bauvorlagen müssen von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser*innen erstellt und unterschrieben sein. Diese sind verantwortlich für die Planung, die Übereinstimmung der verschiedenen Planunterlagen und die Vollständigkeit der Nachweise. Ist im Antragsformular angekreuzt, dass Verhandlungen mit den Entwurfsverfasser*innen geführt werden sollen, wendet sich die LBK an diese. Die Zustellung von Bescheiden bleibt davon unberührt.

Unternehmer

Unternehmer*innen sind verantwortlich für die ordnungsgemäße Ausführung und den sicheren Betrieb der Baustelle. Sie achten auf die richtige Verwendung der Bauprodukte und kümmern sich um die entsprechenden Nachweise. Sie müssen über die für ihre Arbeit erforderliche Sachkenntnis und Erfahrung verfügen.

Prüfsachverständige

Prüfsachverständige mit entsprechender Qualifikation werden durch die Bauherr*innen beauftragt. Sie prüfen und bescheinigen in ihrem jeweiligen Fachbereich die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Anforderungen, soweit dies gesetzlich vorgesehen ist.

Nachbarn

Bauherr*innen bzw. deren Bevollmächtigte müssen die Bauzeichnungen und den Lageplan allen Eigentümer*innen von Nachbargrundstücken, beziehungsweise allen Erbbauberechtigten zur Zustimmung vorlegen. Im Bauantrag ist anzugeben, ob die Nachbar*innen zugestimmt haben.

Nachbar*innen sind:

• Eigentümer*innen von Grundstücken, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen – auch so genannte Punktnachbarn, also wenn Grundstücke lediglich an einer Ecke zusammentreffen und sonst keine Grenze gemeinsam verläuft.
• Eigentümer*innen weiterer Grundstücke, die durch das Bauvorhaben in ihren schutzwürdigen Belangen beeinträchtigt werden können. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Abstandsfläche die Straßenmitte überschreitet oder wenn bei geringer Straßenbreite Tiefgaragenzufahrten die Bewohner*innen gegenüberliegender Gebäude beeinträchtigen könnten.

Nachbarschaftliche Unterschrift der Deutschen Bahn (DB)

Bauvorhaben im Bereich von Gleisen und Leitungsanlagen der DB erfordern Sicherheitsvorkehrungen, um Gefahren sowohl für Leib und Leben als auch für die öffentliche (Bahn-) Verkehrssicherheit auszuschließen. Daher ist eine nachbarschaftliche Unterschrift der DB bei allen Bauvorhaben in unmittelbarer bzw. nachbarschaftlicher Nähe zu Bahnanlagen frühzeitig einzuholen.
www.deutschebahn.com/Baurechtsverfahren
 

Für Baumaßnahmen wie Neubau, Erweiterung oder Umbau ist in der Regel eine Baugenehmigung durch die Untere Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Ebenso ist die Änderung der Nutzung in einem Gebäude meist genehmigungspflichtig, auch wenn damit keine Baumaßnahme verbunden ist.

Verfahrensfreie Vorhaben

Für eine Reihe von Vorhaben muss kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden. Dennoch sind alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten.
Dazu gehören auch Genehmigungen, die nach anderen Vorschriften erforderlich sind.

weitere Informationen

Eine umfassende Prüfung des Antrags durch die LBK wird nur bei sogenannten Sonderbauten durchgeführt. Dies sind Anlagen, Gebäude oder Räume, die von vielen Menschen oder Personengruppen mit besonderem Schutzbedürfnis genutzt werden, aber auch Gebäude mit gefährlicher Nutzung oder von besonderer Größe.
Beispiele für Sonderbauten sind: Krankenhäuser, Schulen, Tageseinrichtungen für Kinder, Gebäude mit Nutzungseinheiten zur Pflege oder Betreuung von alten Menschen oder Menschen mit Behinderung, Hochhäuser oder Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen.
Die Sonderbauten sind in Artikel 2 der BayBO aufgezählt.

Alle genehmigungspflichtigen Vorhaben, die kein Sonderbau sind, werden im Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft. Hier sieht der Gesetzgeber eine stark eingeschränkte Prüfung durch die Behörde vor. Die Behörde prüft lediglich das Planungsrecht, die Einhaltung der Abstandsflächen und der örtlichen Bauvorschriften der Gemeinde sowie beantragte Abweichungen. Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 sowie bei Mittel- und Großgaragen prüft die Behörde den Nachweis des vorbeugenden Brandschutzes, wenn dies durch die Bauherr*innen beantragt ist.

Die Änderung einer Nutzung ist dann genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Auch ohne Baumaßnahmen kann das der Fall sein, wenn z. B. durch die Umnutzung Grundlagen für die Stellplatzberechnung oder die Einstufung in der Sonderbauregelung geändert werden. Aber auch, wenn das Vorhaben planungsrechtlich neu zu beurteilen ist.

Der Vorbescheid ist ein spezielles Instrument aus der BayBO, mit dem einzelne wichtige Fragen im Vorfeld eines Bauantrags verbindlich geklärt werden. Damit kann für die wesentlichen Teile eines Vorhabens eine Planungs- und Investitionssicherheit erzielt werden.

Wann ist ein Vorbescheid sinnvoll

Ein Vorbescheid empfiehlt sich, wenn ermittelt werden soll, ob ein Vorhaben auf einem Baugrundstück planungsrechtlich zulässig ist und die Rahmenbedingungen nur durch eine vertiefte behördliche Prüfung festgestellt werden können. Ebenso kann ein Vorbescheid sinnvoll sein, wenn geklärt werden soll, ob weitreichende Befreiungen von planungsrechtlichen Festsetzungen erteilt werden können oder das Vorhaben mit nachbarlichen Belangen vereinbar ist.
Positive Aussagen im Vorbescheid binden die Bauaufsichtsbehörde im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren. Voraussetzung ist, dass die Genehmigungsplanung nicht oder nur geringfügig von den Fragen und Darstellungen des Vorbescheids abweicht.
Mit erteiltem Vorbescheid ergeht keine Erlaubnis für einen Baubeginn.

Beratung

Erfolg eines Vorbescheids und die weitere Planungssicherheit hängen im Wesentlichen davon ab, wie zielgerichtet die Fragen formuliert werden. Vor Antragstellung sollte eine Abstimmung mit der LBK erfolgen. Erfahrene Mitarbeiter*innen im Beratungszentrum erteilen Informationen zu den planungsrechtlichen Vorgaben für das Baugrundstück, die als Grundlage für eine vorhabenbezogene Planung dienen. So können Ziele abgestimmt sowie Formulierungen von Fragen präzisiert oder ergänzt werden.

Antragsunterlagen

Die erforderlichen Bauvorlagen sind in der Bauvorlagen­verordnung festgelegt. Der Antrag kann in der Regel nur von einer bauvorlageberechtigten Person gefertigt werden, die fachkundig qualifizierte Pläne und erforderliche Unterlagen erstellt. Der Antrag auf Vorbescheid muss neben den allgemeinen Bauvorlagen alle Unterlagen enthalten, die zur Beantwortung der einzelnen Fragen nötig sind. Beschreibungen allein können ungenau oder missverständlich sein. Daher sind Planunterlagen, die den Inhalt der Fragen aussagekräftig darstellen, unverzichtbar.
Alle Formulare, Pläne und sonstigen Unterlagen sind mit den notwendigen Unterschriften zu versehen. Diese sind in der Regel von Antragsteller*innen, den bauvorlagerechtigten Entwurfsverfasser*innen und bei Baugemeinschaften von allen Beteiligten zu leisten. Vollmachten müssen ausreichend bestimmt und original unterschrieben sein.

Übersicht der Antragsunterlagen

Die Fragestellung

Die Fragen müssen sich auf das konkrete Vorhaben beziehen und im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren Prüfungsgegenstand sein.
Vorhaben im Vereinfachten Verfahren nach Artikel 59 BayBO werden nur eingeschränkt geprüft. Daher können in einem solchen Vorbescheidsverfahren auch nur Fragen beantwortet werden, die sich im Rahmen dieses eingeschränkten Prüfumfangs bewegen.
Einzelne Fragen sind so zu formulieren, dass sie unmissverständlich sind und mit „Ja“ oder „Nein“ beantwortet werden können.
Fragen zu Abweichungen und Befreiungen sind einzeln aufzuführen. Es ist zu begründen, warum von der jeweiligen Vorschrift abgewichen oder befreit werden soll.
Die Darstellungen in den Planunterlagen sind auf die Fragen abzustimmen. Fragen, die ohne Plandarstellung nicht beurteilt werden können, werden nicht beantwortet. Planinhalte, die über die gestell­ten Fragen hinausgehen, werden nicht geprüft und können daher auch nicht von der Bindewirkung erfasst werden.
Wird im Antrag keine Frage gestellt, gilt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des genannten Vorhabens als Gegenstand der Anfrage. (Antragsformular Punkt 6)

Beispiele für zulässige Fragen

Art der Nutzung

• Nach § 34 BauGB: Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorgese­hen: (...) (siehe auch Betriebsbeschreibung). Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als (...) gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
• Festsetzung nach Bebauungsplan: Der Bebauungsplan Nr. (...) setzt als Nutzung (...) fest. Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorge­sehen: (...) Kann für das Vorhaben eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans hinsicht­lich der Art der Nutzung als (...) in Aussicht gestellt werden? Beispiel für eine Begründung: Die Befreiung ist nach unserer Auffassung städtebaulich vertretbar und mit den nachbarrechtlichen Belangen vereinbar, weil (...).

Maß der Nutzung

• Nach § 34 BauGB: Ist das Vorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einer Grundfläche (...) und einer Firsthöhe (...) planungsrechtlich zulässig?
• Festsetzung nach Bebauungsplan: Der Bebauungsplan Nr. (...) setzt als maximal zuläs­sige GRZ (...) fest. Für das Vorhaben ist eine GRZ von (...) vorgesehen. Kann für das Vor­haben eine Befreiung wegen Überschreitung der im Bebauungsplans Nr. (...) festgesetzte GRZ um (...) in Aussicht gestellt werden? Begründung: (...)

Überschreitung von Baulinien und Baugrenzen
Jede Art der Befreiung ist einzeln abzufragen.

• Das Vorhaben überschreitet die nördliche Baulinie um (...) m. Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der Baulinie durch Bauteil (...) um (...) m in Aussicht gestellt werden? Begründung (...).
• Das Vorhaben überschreitet die südliche Bau­grenze um (...) m. Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der Baugrenze durch Bauteil (...) um (...) m in Aussicht gestellt wer­den? Begründung: (...).

Abstandsflächen

• Das Vorhaben unterschreitet die Mindestabstands­fläche zum Nachbargrundstück Flurstücksnummer (...) um (...) m. Kann für das Bauvorhaben eine Abweichung von Artikel 6 BayBO wegen der Nichtein­haltung von Abstandsflächen zum Nachbargrund­stück Flurstücknummer (...) in Aussicht gestellt werden? Begründung: (...)

Baumfällungen

• Kann eine Genehmigung für die Fällung der nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume Nr. (...) gemäß Baumbestandsplan in Aussicht gestellt werden? Begründung: (...).

Beispiele nicht zulässiger Fragen

Folgende Fragen sind entweder zu allgemein formuliert oder gehen über den Prüfumfang der Bauaufsichtsbehörde hinaus:

• Ist das Vorhaben genehmigungsfähig/zulässig?
• Welche GFZ ist zulässig?
• Welche Nutzungen sind möglich?
• Gibt es Vorschriften, die dem Vorhaben entgegenstehen?
• Sind die Vorschriften zu (...) eingehalten?
• Einzelfragen zum Brandschutz, da diese nur anhand eines gesamtheitlichen Brandschutzkon­zepts geprüft werden können.
• Fragen zu Grundstücksteilungen.
• Fragen zu Themen, für die im Baugenehmigungs­verfahren keine Prüfung vorgesehen ist, wie Fragen mit zivilrechtlichen Inhalten.

Varianten der Bebauung

Ein Vorhaben kann auch in verschiedenen Varianten abgefragt werden. Dabei ist zu bedenken, dass Varianten die Bearbeitung oft unnötig erschweren und damit dem Ziel eines schnellen Vorbescheids entgegenstehen können. Die LBK behält sich vor, die Zahl der Varianten zu beschränken.

Planungsänderungen während des Verfahrens

Ein Änderungsantrag im Vorbescheidsverfahren ist nicht zulässig. Nachträgliche Änderungen würden eine neue Nachbarbeteiligung und in der Regel erneute Informations- und Beteiligungsrunden der betroffenen Stellen erfordern; das ist im Rahmen eines Vorbescheidsverfahrens nicht zu leisten.

Nachbarbeteiligung

Auf Antrag kann von einer Beteiligung der Nachbar*innen im Ein­zelfall abgesehen werden. Der Bescheid entfaltet dann keine Bindewirkung gegenüber den Nachbar*innen. Die LBK kann einem solchen Antrag nur stattgeben, wenn eindeutig keine nachbarschützenden Vorschriften betroffen sind. Im Zweifel empfiehlt sich daher immer, die Nachbar*innen einzubinden.
Nachbar*innen sind an ihre Zustimmung gebunden, wenn sie im Vorbescheidsverfahren die Plan­unterlagen unterschrieben haben. Nachbar*innen, die nicht zugestimmt haben, können gegen die Entscheidung der Baubehörde klagen.
In jedem Fall sind die Eigentümer*innen der benachbarten Grundstücke mit Namen und Adresse anzugeben.

Dauer des Verfahrens

Je vollständiger und aussagekräftiger die Unterlagen, desto schneller kann die Bearbeitung abgeschlossen werden. Unvollständige Unterlagen oder Angaben führen zu Fragen und damit zu Verzögerungen. Im Verfahren beteiligt die LBK andere betroffene Stellen. Dies sind z. B. die Stadtplanung, die Baumschutzbehörde oder die Untere Denkmalschutzbehörde. Deren Stellungnahmen werden abgeglichen und gegebenenfalls in den Entscheidungsgremien des Referats für Stadtplanung und Bauordnung behandelt. Das benötigt Zeit. Diese Abstimmungszeit kommt aber dem späteren Baugenehmigungsverfahren wieder zugute.

Kosten

Die Gebühr orientiert sich an den Baukosten. Sie ist auf maximal 2.500 Euro begrenzt. Werden verschiedene Varianten abgefragt, kann je Variante eine Gebühr bis zur maximalen Höhe erhoben werden.

Geltungsdauer

Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag um jeweils zwei Jahre verlängert werden. Bei der Verlängerung wird der Sachverhalt erneut überprüft, insbesondere, wenn sich in der Zwischenzeit Rechtsvorschriften geändert haben.

Flyer Der Vorbescheid - Information zu Inhalt und Form

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Artikel 58 BayBO kommt in folgenden Fällen in Betracht:

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn gemäß den Festsetzungen gebaut wird
• im unbeplanten Innenbereich bei der Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben.

Es besteht keine Wahlmöglichkeit zwischen dem Genehmigungsfreistellungs- und dem Baugenehmigungsverfahren. Das Genehmigungsfreistellungsverfahren ist durchzuführen, wenn das Bauvorhaben alle Voraussetzungen dafür erfüllt. In diesem Fall kann bereits einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der LBK mit dem Bau begonnen oder die Nutzung des Gebäudes geändert werden. Eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich.
Auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren sind Bauvorlagen nach der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) einzureichen. Ebenso muss die Bauvorlage- und Nachweisberechtigung vorliegen.
Ist nach Ablauf von vier Jahren nicht mit dem Bau begonnen worden, muss das Verfahren rechtzeitig vor dem beabsichtigten Baubeginn erneut durchgeführt werden.

Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren tritt nur dann an die Stelle des Baugenehmigungsverfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
 

• Voraussetzung 1: Kein Sonderbau

Die bauliche Anlage, die errichtet, geändert oder deren Nutzung geändert werden soll, ist kein Sonderbau. Sonderbauten sind in Artikel 2 Absatz 4 BayBO aufgelistet.
 

• Voraussetzung 2: Geltung eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Das Vorhaben muss sich im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans befinden. Ein qualifizierter Bebauungsplan ist ein von der Stadt als Satzung erlassener verbindlicher Bauleitplan, der mindestens Festsetzungen über die Art der Nutzung (z. B. Reines oder Allgemeines Wohngebiet oder Gewerbe- oder Industriegebiet), das Maß der Nutzung (z. B. Zahl der Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Gebäudehöhe), die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält.

rechtskräftige Bebauungspläne

Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan hat sich ein Träger verpflichtet, sein Vorhaben auf der Grundlage eines mit der Stadt München abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplanes durchzuführen.
 

• Voraussetzung 3: Handwerkliche oder gewerbliche Bauvorhaben sind nicht ausgeschlossen

Im maßgeblichen Bebauungsplan ist ein beabsichtigtes handwerkliches oder gewerbliches Bauvorhaben nicht von der Freistellung ausgeschlossen.
 

• Voraussetzung 4: Das Vorhaben muss den Festsetzungen des Bebauungsplans oder des Vorhaben- und Erschließungsplans in allen Teilen entsprechen.

Sobald eine Ausnahme oder Befreiung erforderlich ist, ist das Vorhaben genehmigungspflichtig.
 

• Voraussetzung 5: Örtliche Bauvorschriften sind eingehalten

Das Vorhaben muss den örtlichen Bauvorschriften ohne jede Abweichung entsprechen.
 

• Voraussetzung 6: Erschließung ist gesichert

Die im Bebauungsplan vorgesehene Erschließung (Straße, Grundstücksentwässerung etc.) muss gesichert sein.
 

• Voraussetzung 7: Einhaltung von Größen und Abständen im Bereich von Störfallbetrieben

Die Baumaßnahme betrifft nicht die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung folgender baulicher Anlagen im Einwirkungsbereich von Störfallbetrieben:
- Schaffung von Wohnraum mit einer Größe von mehr als 5.000 m² Bruttogrundfläche
- öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, die der gleichzeitigen Nutzung von mehr als 100 Personen dienen
 

• Voraussetzung 8: Eine Erklärung der Stadt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, ist nicht erfolgt.

Die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens wird in der Regel dann verlangt, wenn städteplanerische Überlegungen zur Änderung des Bebauungsplanes bestehen, in dessen Umgriff das Vorhaben liegt, wenn ein Verdacht auf Altlasten vorliegt oder sonstige Gründe für ein Genehmigungsverfahren sprechen.
 

• Voraussetzung 9:  Keine vorläufige Untersagung

Eine vorläufige Untersagung gemäß § 15 Absatz 1 Satz 2 BauGB wird in der Regel dann ausgesprochen, wenn zu befürchten ist, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens beabsichtigte städtebauliche Planungen in diesem Gebiet unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würden.

Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung bei Dachgeschossausbauten

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren tritt nur dann an die Stelle des Baugenehmigungsverfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
 

• Voraussetzung 1: Kein Sonderbau

Die bauliche Anlage, die errichtet, geändert oder deren Nutzung geändert werden soll, ist kein Sonderbau. Sonderbauten sind in Artikel 2 Absatz 4 BayBO aufgelistet.
 

• Voraussetzung 2: Erschließung ist gesichert

Die Erschließung (Straße, Grundstücksentwässerung etc.) muss gesichert sein.
 

• Voraussetzung 3: Einfügen

Das Vorhaben fügt sich gemäß § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein.
 

• Voraussetzung 4: Eine Erklärung der Stadt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, ist nicht erfolgt.

Die Durchführung eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens wird in der Regel dann verlangt, wenn besondere bauordnungs- oder bauplanugsrechtliche Konfliktlagen vorliegen, z. B. schwere Beurteilbarkeit oder Betroffenheit vieler Interessen oder sonstige Gründe, die für ein Baugenehmigungsverfahren sprechen.
Das Genehmigungsverfahren wird in der Regel erklärt, wenn sich das Vorhaben auf ein Denkmal bezieht, im Bereich eines Ensembles liegt oder an ein Denkmal angebaut ist. Ebenso, wenn der Abschluss eines Stellplatzablösevertrags erforderlich ist.
 

• Voraussetzung 5:  Keine vorläufige Untersagung

Eine vorläufige Untersagung gemäß § 15 Absatz 1 Satz 2 BauGB wird in der Regel dann ausgesprochen, wenn zu befürchten ist, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens beabsichtigte städtebauliche Planungen in diesem Gebiet unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würden.

Verantwortung der Beteiligten

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren ermöglicht einen raschen Baubeginn. Diese Erleichterung bedeutet aber nicht, dass abweichend von den gesetzlichen Vorschriften gebaut werden darf. Die Vorlage der Unterlagen an die LBK dient nicht zur Prüfung, ob die Voraussetzungen für das Freistellungsverfahren vorliegen. Dort wird lediglich festgestellt, ob Untersagungsgründe vorliegen.
Die Beteiligten müssen deshalb selbst auf die Einhaltung aller Vorschriften achten. Insbesondere muss geprüft werden, ob für das Vorhaben weitere Genehmigungen nach anderen Vorschriften erforderlich sind. Letztendlich verantwortlich sind die Bauherr*innen.
Wer gegen gesetzliche Vorschriften verstößt und die Erleichterungen zum Bauen missbraucht, riskiert viel. Liegen die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nicht vor, handelt es sich um einen "Schwarzbau", auch wenn das Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt wurde. Es muss dann mit der Anordnung zur Einstellung der Bauarbeiten und weiteren Maßnahmen (z. B. Beseitigungsanordnung, Wiederherstellungsanordnung oder Nutzungsuntersagung) gerechnet werden. Darüber hinaus droht ein Bußgeld bis zu 500.000 Euro.
Wird mit dem Bau oder der Nutzungsänderung begonnen, ohne dass die nach anderen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden, droht in der Regel ein Bußgeldbescheid.

Bauvorlagen

Die erforderlichen Bauvorlagen sind mit dem vorgeschriebenen Bauantragsformular bei der LBK einzureichen. Die Bauvorlagen sind von einer bauvorlageberechtigten Person zu fertigen und zu unterschreiben. Insoweit gelten keine Unterschiede zum Baugenehmigungsverfahren. Da keine Baugenehmigung erteilt wird, sind Baumschutz und Denkmalschutz gesondert mit den zuständigen Behörden abzuklären.
Soll der Antrag weiter als Bauantrag behandelt werden, falls die Stadt die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens erklärt, ist dies im Antragsformular anzukreuzen. Damit das Genehmigungsverfahren ohne Unterbrechung weitergeführt werden kann, sind in diesem Fall die Unterlagen entsprechend dem normalen Baugenehmigungsverfahren einzureichen.

Nachbarn

Spätestens mit Einreichen der Bauvorlagen bei der LBK sind die Eigentümer*innen der benachbarten Grundstücke von dem Bauvorhaben zu benachrichtigen. Eine umfassende und frühzeitige Information der Nachbar*innen liegt im Interesse der Bauherr*innen. Damit können mögliche Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Bautechnische Nachweise

Auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren müssen bautechnische Nachweise geprüft oder bescheinigt sein. Werden Nachweise durch die Baugenehmigungsbehörde geprüft, sind die Unterlagen dort frühzeitig einzureichen. Mit dem Bau darf nicht ohne die entsprechenden Bescheinigungen oder Freigaben begonnen werden. Sofern der Brandschutznachweis durch die LBK geprüft werden soll, wird im Freistellungsverfahren ein eigener Bescheid erteilt.

Anzeigen zum Baufortschritt

Der Ausführungsbeginn bzw. die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten müssen der LBK mindestens eine Woche vorher schriftlich angezeigt werden. Die Nutzung des Gebäudes darf erst aufgenommen werden, wenn es sicher benutzbar ist, frühestens nach dem in der Anzeige der beabsichtigten Nutzungsaufnahme genannten Zeitpunkt. Die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung muss der LBK mindestens zwei Wochen vorher schriftlich angezeigt werden. Eine vorzeitige Aufnahme der Nutzung kann mit Bußgeld bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Flyer Genehmigungsfreistellungsverfahren - Information der Lokalbaukommission

Für bestimmte Wohnbauvorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt eine Genehmigungsfiktion. Das bedeutet, dass nach Ablauf der Fiktionsfrist das Vorhaben als genehmigt gilt, wenn den Antragsteller*innen nicht vor Fristablauf eine Entscheidung der LBK zugegangen ist (Artikel 68 Absatz 2 BayBO). Die Fiktionsfrist von drei Monaten beginnt drei Wochen nach Vorliegen der vollständigen Bauantragsunterlagen bei der Baugenehmigungsbehörde. Der Eintritt der Genehmigungsfiktion wird schriftlich bescheinigt. Für Bauherr*innen besteht die Möglichkeit, auf die Genehmigungsfiktion zu verzichten. Dafür genügt die Textform, beispielsweise als E-Mail.

Mit einer Teilbaugenehmigung können bestimmte Maßnahmen schon vor Erteilung der Baugenehmigung durchgeführt werden. Voraussetzung ist, dass bereits ein vollständiger (förmlicher) Bauantrag eingereicht wurde und die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens grundsätzlich geklärt ist.

Folgende Unterlagen sind erforderlich, um eine Teilbaugenehmigung zu beantragen:

• formloser Antrag mit den Unterschriften von Bauherr*innen und Entwurfsverfasser*innen
• detaillierte Auflistung der Maßnahmen: z. B. Aushub der Baugrube, Einbringen der Fundamente, Errichtung der Kelleraußenwände
• detaillierte Darstellung der Teilbaumaßnahmen: z. B. Baugrube mit Abböschung, Streifenfundament mit Aushub
• Angabe der Baukosten der Teilbaumaßnahmen

Instandsetzungsarbeiten sind nur dann verfahrensfrei, wenn keine Maßnahmen durchgeführt werden, mit denen vorübergehend oder dauerhaft erheblich in tragende und aussteifende Bauteile eingegriffen wird.
Bei einem wesentlichen Eingriff in das statische System eines Gebäudes ist demnach ein Bauantrag einzureichen. Beinhaltet der Bauantrag ausschließlich die reinen Instandsetzungsmaßnahmen (z. B. die Sanierung einer Tiefgarage als genehmigungspflichtige Instandsetzung), so reduziert sich der Prüfumfang für die Bauaufsichtsbehörde und somit auch die erforderlichen Bauantragsunterlagen soweit diese zur Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens nicht erforderlich sind.
 

Bestimmte Abgrabungen fallen nicht unter die BayBO, sondern sind in einem eigenen Gesetz, dem Bayerischen Abgrabungsgesetz (BayAbgrG), geregelt.

Eine Abgrabung im Sinn des BayAbgrG liegt vor, wenn:

• die Erdoberfläche durch Senkung des Bodenniveaus künstlich verändert wird,
• die Veränderung von Dauer ist und
• die Abgrabung eine eigenständige Bedeutung und Funktion hat, also nicht Voraussetzung für ein Bauvorhaben ist bzw. nicht unmittelbar in Zusammenhang mit einem Bauvorhaben steht.

Das sind z. B. Sand-, Kies-, Ton-, Lehm- und Mergelgruben, Torfabbau, Einebnungen von Grundstücken.
Für Abgrabungen mit mehr als 500 m² Fläche oder einer Tiefe von mehr als 2 m ist ein Verfahren durchzuführen. Das BayAbgrG gilt auch für Aufschüttungen, die unmittelbare Folgen von Abgrabungen sind (Aushub, Abraum) und dem Abgrabungsbetrieb dienende Gebäude und Nebenanlagen. Zuständige Behörde ist in München die LBK.

Teilweise Beseitigung

Die teilweise Beseitigung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage ist in der Regel baurechtlich genehmigungspflichtig, da es sich dabei um eine bauliche Änderung eines bestehenden Gebäudes handelt. Hierfür ist ein Bauantrag zu stellen.

Vollständige Beseitigung

Die vollständige Beseitigung von Gebäuden kann bei folgenden Anlagen verfahrensfrei erfolgen:

• verfahrensfreie Vorhaben nach Artikel 57 Absatz 1 bis 3 BayBO
• freistehende Gebäude der Gebäudeklasse 1 und 3
• sonstige Anlagen (keine Gebäude) mit einer Höhe bis zu zehn Meter

Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung von Anlagen mindestens einen Monat zuvor bei der LBK anzuzeigen.

Beseitigung von Stellplätzen

Sind in den abzubrechenden Gebäuden oder baulichen Anlagen Stellplätze für andere Bauvorhaben nachgewiesen, so ist im Vorfeld eine Abstimmung mit der LBK erforderlich. Andernfalls besteht das Risiko eines Baueinstandes oder einer Wiederherstellungsverfügung.

Weitere Genehmigungen und Erlaubnisse

Bevor nach Ablauf des Monats mit der Beseitigung des Gebäudes begonnen werden kann, müssen unabhängig von der Beseitigungsanzeige weitere Genehmigungen oder Erlaubnisse in eigener Verantwortung geklärt sein. So kann es zum Beispiel erforderlich sein, vor Beginn der Abbrucharbeiten eine Zweckentfremdungsgenehmigung des Sozialreferates (Bestandssicherung) oder eine Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz bei der Unteren Denkmalschutzbehörde einzuholen. Dies gilt auch für die verfahrensfreie Beseitigung von baulichen Anlagen.

Beginn der Arbeiten zur Beseitigung

Der Beginn der Abbrucharbeiten ist eine Woche im Voraus der LBK anzuzeigen. Die Anzeige erfolgt mit dem amtlichen Formular "Baubeginnsanzeige“.
Bei nicht freistehenden Gebäuden sind mit der Baubeginnsanzeige Nachweise über die Standsicherheit vorzulegen:

• bei Gebäuden der Gebäudeklasse 2: Die Standsicherheit des Gebäudes bzw. der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, muss von einem Tragwerksplaner bestätigt sein.
• bei sonstigen, nicht freistehenden Gebäuden: Die Standsicherheit des Gebäudes bzw. der Gebäude, an die angebaut ist, muss durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt sein.

Vor und während der Abbrucharbeiten ist neben dem Schutz der Bäume auch auf geschützte Tiere besondere Rücksicht zu nehmen.

Freischankflächen auf öffentlichem Grund sind baugenehmigungspflichtig, wenn deren Fläche über 40 m² hinausgeht. Gleiches gilt für Wirtsgärten auf privatem Grund.

Das gilt für Freischankflächen und Wirtsgärten,

• die erstmals eine Fläche von 40 m² überschreiten und daher genehmigt werden müssen,
• die bereits größer als 40 m² sind und erweitert werden sollen.

Zur Fläche zählen alle Bereiche, in denen Tische und Sitzmöglichkeiten aufgestellt werden, sowie die notwendigen Zwischenräume.
Freischankflächen setzen einen zugehörigen genehmigten Betrieb voraus.
Für die Nutzung des öffentlichen Grunds ist eine Sondernutzungserlaubnis erforderlich. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben wird diese Erlaubnis stets widerruflich mit der Baugenehmigung erteilt.
Bauanträge, die ausschließlich Freischankflächen betreffen, sind zunächst bei der zuständigen Bezirksinspektion einzureichen und werden von dort zur Genehmigung an die Lokalbaukommission weitergeleitet.
Für genehmigungspflichtige Wirtsgärten ist der Antrag bei der Lokalbaukommission einzureichen.
Freischankflächen und Wirtsgärten bis 40 m² sind verfahrensfrei, müssen dennoch alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten.

Flyer Freischankflächen und Wirtsgärten - Information zur Bauantragstellung
Antrag für Freischankflächen auf öffentlichem Grund
Antrag für Wirtsgärten auf privatem Grund

Mobilfunkanlagen sind nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) genehmigungspflichtig, wenn bestimmte Größen überschritten werden:

• Antennenhöhe bis 15 m und zugehörige Versorgungseinheit bis
  10 m³ im Innenbereich
• Antennenhöhe bis 20 m und zugehörige Versorgungseinheit bis
  10 m³ im Außenbereich

Die Höhe einer geplanten Mobilfunkanlagen auf Dächern bemisst sich ab der Oberfläche des Daches. Bei freistehenden Mobilfunkanlagen bemisst sich die Höhe ab der Geländeoberfläche.
Mobilfunkanlagen mit einer Höhe zwischen 15 m und 30 m im Innenbereich, bzw. zwischen 20 m und 30 m im Außenbereich unterliegen dem vereinfachten Genehmigungsverfahren.
Ab einer Höhe von 30 m ist ein Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten durchzuführen.
Zu beachten ist, dass auch bei nach BayBO verfahrensfreien Mobilfunkanlagen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden müssen. Es können andere Erlaubnisse und Genehmigungen sowie im Bauplanungsrecht Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich sein.

Informationsblatt über die Anforderungen zu den Verfahren und Antragsunterlagen

Für bauliche Anlagen, die technisch geeignet ist, wiederholt an wechselnden Orten aufgestellt und zerlegt zu werden ist ein besonderes Zulassungsverfahren vorgeschrieben. Typischerweise sind das Zelte, Fahrgeschäfte, Bühnen und Toilettenwagen.

Weitere Informationen zu Fliegenden Bauten

Allgemein kann unter einem Tiny House ein „winziges Haus“ mit und ohne Räder verstanden werden, das grundsätzlich als Wohngebäude konzipiert ist. Insbesondere Privatgrundstücke, bei denen das bestehende Baurecht nicht ganz ausgeschöpft ist, eignen sich für die befristete oder auch dauerhafte Errichtung von Tiny Houses, z. B. als modernes innerstädtisches „Austragshaus“. Informationen dazu sowie zu rechtlichen Vorgaben und zu erforderlichen Antragsverfahren sind in einem Infoblatt zusammen gefasst.

Informationsblatt zu Tiny Houses

Die Bauvorlageberechtigung für Entwurfsverfasser*innen  ist in verschiedene Stufen eingeteilt. Uneingeschränkt bauvorlageberechtigt sind Personen welche die Berufsbezeichnung Architekt*in und Bauingenieur*in führen dürfen und in der Liste der Bayerischen Architektenkammer beziehungsweise in einer Liste bei der Bayerischen Ingenieurekammer - Bau eingetragen sind.
(www.byak.de und www.bayika.de)
Daneben gibt es eine objekt- und eine fachbezogene Bauvorlageberechtigung. Kleinere Gebäude, wie z. B. Einzel- und Doppelhäuser mit bis zu drei Wohnungen, können durch Personen mit entsprechender Ausbildung vorgelegt werden, ohne dass sie Mitglied in der Architekten- bzw. Ingenieurekammer sind. Eine fachbezogene Bauvorlageberechtigung haben zum Beispiel Spezialisten für Holzbau oder Innenausbau. Näheres regelt die BayBO.

Voraussetzung für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit sind von Beginn an vollständige Unterlagen und die Verwendung der aktuell gültigen amtlichen Formulare. Soll aus bestimmten Gründen auf Bauvorlagen verzichtet werden, muss dies im Vorfeld mit der LBK abgestimmt sein. Nach der Gesetzeslage gilt ein Antrag automatisch als zurückgezogen, wenn fehlende Antragsunterlagen nicht innerhalb einer von der LBK gesetzten Frist nachgereicht werden und auf diese Rechtsfolge hingewiesen wurde (Rücknahmefiktion). In der Regel beträgt diese Frist zwei Wochen. Mit der Rückgabe werden Kosten für bereits geleistete Prüfungen erhoben.

Die BayBO unterscheidet zwischen Verfahren mit unterschiedlichem, teilweise stark reduziertem Prüfumfang. Die BauVorlV macht allerdings keinen Unterschied zwischen diesen Verfahren. Sie lässt lediglich zu, dass unter Umständen auf Vorlagen verzichtet werden kann. Die LBK besteht grundsätzlich auf vollständige Unterlagen und Plandarstellungen, da vom Gesetzgeber die Pflicht zur Bauüberwachung nicht eingeschränkt wurde. Die Vollständigkeit der Unterlagen ist auch Grundlage für spätere Kontrollen auf der Baustelle.

Bauanträge können per Post zugesandt oder persönlich im Beratungszentrum bzw. in der zentralen Posteingangsstelle abgegeben werden. (Aktuelle Informationen zu möglichen Einschränkungen sind zu beachten)

Eine sofortige Prüfung auf Vollständigkeit ist in der Regel nicht möglich. Die Anträge werden zentral erfasst und der Eingang bestätigt. Fehlende Unterlagen werden nachgefordert oder der Antrag zur Vervollständigung zurückgegeben. Das Genehmigungsteam meldet sich, wenn noch weitere Unterlagen benötigt werden oder der Antrag in eingereichter Form nicht genehmigt werden kann.

Verfahrenspflichtige Änderungen zu einem Bauantrag können bis zur vollständigen Fertigstellung des Bauvorhabens beantragt werden. Als Änderungen zu einem Bauantrag gelten nur Umplanungen, die Inhalt bzw. Betreff sowie den Gebäudekörper des Erstantrages im wesentlichen unverändert lassen.
Die Unterlagen sind, wie bei einem Neuantrag, mit dem amtlich vorgeschriebenen Bauantragsformular einzureichen. Auf dem Formular ist der Betreff des Erstantrags, die Baufallnummer sowie gegebenenfalls das Genehmigungsdatum des Erstantrags anzugeben. Zur Prüfung sind alle Unterlagen einzureichen, die durch die Änderungsplanung betroffen sind.
Sofern sich im Feld "Bauherr" die beteiligten Personen geändert haben, ist ein erfolgter Bauherrenwechsel anzuzeigen (z. B. per E-Mail), ansonsten wird der Antrag als Neuantrag behandelt.
Die Änderungen sind schriftlich zu erläutern. Dazu kann das Formular der LBK verwendet werden.

Anlage zum Änderungsantrag

Nicht alle Vorhaben werden vom Genehmigungsteam alleine entschieden. Bei schwierigeren Fällen oder bei Fragen mit grundsätzlichem Klärungsbedarf werden verwaltungsinterne Entscheidungsgremien beteiligt.

Baugenehmigungsverfahren - schematische Darstellung

Dienstbesprechung der Abteilung (DB)

Besprechung der zuständigen Abteilung (Baubezirk), an der auch Kolleg*innen der Stadtplanung und der Baumschutzbehörde teilnehmen. Sie findet wöchentlich statt. Entschieden werden Grenzfälle und Befreiungen bis zu einem bestimmten Umfang.

Sitzung Heimatpfleger, Landesamt für Denkmalpflege und LBK (HDS)

In den gemeinsamen Sitzungen des Heimatpflegers der Landeshauptstadt München mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege und dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung werden Bauvorhaben beraten, die für die Stadtgestaltung von Bedeutung sind. Zugleich wird die nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz erforderliche Beteiligung sichergestellt. Beraten werden Vorhaben an Denkmälern oder in der Nähe bedeutender Denkmäler sowie Bauvorhaben in den Bereichen von Ensembles.

Amtskonferenz (AKO)

Sie ist das wesentliche Entscheidungsgremium im Baugenehmigungsverfahren unter Vorsitz der Hauptabteilungsleitung der LBK. Hier wird über Vorhaben mit besonderem Klärungsbedarf, beispielsweise im Außenbereich oder über weitgehende Befreiungen und Abweichungen mit Auswirkung auf den Städtebau entschieden. Dabei werden die entsprechenden Fachstellen beteiligt. Die Belange der Gemeinde werden von den Hauptabteilungen Stadtplanung und Stadtentwicklungsplanung vertreten.

Dienstbesprechung Einzelhandelsgroßprojekte (DB – EHG)

Die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben ab einer bestimmten Größenordnung der Verkaufs- bzw. Geschossfläche werden in der DB-EHG behandelt. Die Abstimmung erfolgt zusammen mit Vertreter*innen der betroffenen Hauptabteilungen und des Referats für Arbeit und Wirtschaft.

Besprechung der Hauptabteilungsleitungen (HALEI)

Sie ist das höchste Entscheidungsgremium im Referat für Stadtplanung und Bauordnung unter Vorsitz der Stadtbaurätin. Vertreten sind hier unter anderem die Leitungen der vier Hauptabteilungen und die Vertreter*innen des für das Referat für Stadtplanung und Bauordnung zuständigen Stadtrats. Hier werden besonders bedeutsame Vorhaben behandelt.

Kommission für Stadtgestaltung (KfStG)

weitere Information

Sofern der Baugenehmigungsbescheid keine anders lautende Regelung enthält, erlischt die Genehmigung, wenn mit der Ausführung des Vorhabens nicht innerhalb von vier Jahren begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen worden ist. Danach ist die Baugenehmigung neu zu beantragen oder ein Genehmigungsfreistellungsverfahren neu anzuzeigen.
Dies gilt auch für Abweichungen und Befreiungen, die bei verfahrensfreien Vorhaben erteilt wurden.

Die Geltungsdauer der Baugenehmigung kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden. Der Verlängerungsantrag muss noch vor Ablauf der Geltungsdauer gestellt werden. Mit dem Antrag sind die genehmigten Pläne des Erstantrags einzureichen. Änderungen gegenüber dem Erstantrag sind anzugeben – zum Beispiel neue Nachbar*innen oder andere Entwurfsverfasser*innen.
Für den Antrag bietet die LBK ein eigenes Formular an. Dort können Angaben zu Änderungen eingetragen werden. Alternativ kann auch ein aktuelles Bauantragsformular verwendet werden. Soll der Antrag mit einem einfachen Schreiben gestellt werden, müssen alle notwendigen Informationen und Änderungen zum Ursprungsantrag darin aufgeführt sein. Die Bauzeichnungen mit Lageplan sind allen Nachbar*innen, die den Erstantrag nicht unterschrieben haben, zur Zustimmung vorzulegen.
Die Verlängerung ist nur dann möglich, wenn der Antrag vor Ablauf der Frist gestellt wurde und das Vorhaben nach wie vor genehmigungsfähig ist. Inhalte des Bauantrags müssen von den Antragsteller*innen an eine neue Rechtslage angepasst und dann allen Nachbar*innen nochmals vorgelegt werden.

Ist eine Baugenehmigung befristet, erlischt sie mit Ablauf der Frist. Die bauliche Anlage ist dann zu beseitigen, sofern nicht rechtzeitig eine neue Genehmigung beantragt wurde

Ist die Baugenehmigung mit einem Widerrufsvorbehalt versehen, kann sie unter den im Bescheid genannten Voraussetzungen widerrufen werden. Im Falle eines Widerrufs wird geprüft, ob und mit welchen Maßnahmen ggf. gegen die dann ungenehmigte Nutzung eingeschritten werden muss.
Bei einem Auflagenvorbehalt können nachträglich weitere Nebenbestimmungen und Auflagen erteilt werden. Dies kann zum Beispiel wegen einer Besonderheit der Nutzung erforderlich sein

Ist der Genehmigungsbescheid mit aufschiebenden Bedingungen versehen, dürfen die Bauarbeiten  erst dann fortgesetzt werden, wenn diese Bedingungen erfüllt wurden – zum Beispiel Baumschutzmaßnahmen oder die abschnittsweise Freigabe von statischen Konstruktionen nach deren Prüfung.

Wird öffentlicher Straßengrund über den Gemeingebrauch (Gehen, Fahren, Parken) hinaus genutzt und handelt es sich dabei (noch) nicht um eine Veranstaltung, liegt eine Sondernutzung vor.

Bauen auf öffentlichem Grund

Beispiele in Zusammenhang mit Bauvorhaben sind Stufen, Rampen, Eingangsüberdachungen oder Balkone, die im innerstädtischen Bereich in den öffentlichen Gehweg ragen, aber auch Werbeanlagen oder Freischankflächen vor Gaststätten. Eine solche Sondernutzung bedarf der Erlaubnis.

Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis

Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis sind in den Richtlinien für Sondernutzungen an den öffentlichen Straßen der Landeshauptstadt München, den Sondernutzungsrichtlinien , geregelt.

Sondernutzungsgebühren

Die Sondernutzung öffentlichen Straßenraums ist kostenpflichtig. Die Gebührenabrechnung erfolgt durch das für die Sondernutzungsbelange zuständige Referat. Unabhängig von der Baugenehmigung ergeht ein zusätzlicher Bescheid über die jährlich zu entrichtenden Sondernutzungsgebühren. Die Gebühren werden entsprechend der Satzung über die Gebühren für Sondernutzungen auf öffentlichen Straßen in der Landeshauptstadt München, derSondernutzungsgebührensatzung, erhoben.

Sondernutzung und Baugenehmigungsverfahren

Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben, die auch eine Sondernutzungserlaubnis benötigen, erfolgt eine einheitliche Entscheidung durch die LBK im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Der Bauantrag beinhaltet gleichzeitig den Antrag auf Erteilung der Sondernutzungserlaubnis.

Sondernutzung ohne baurechtliches Verfahren

Ist für das geplante Vorhaben kein Baugenehmigungsverfahren erforderlich, wird die Sondernutzungserlaubnis direkt beim KVR beantragt. Dies gilt für verfahrensfreie oder von der Genehmigung freigestellte Vorhaben.

vollständig unterirdische Inanspruchnahmen

Bei Bauvorhaben, die den öffentlichen Straßengrund unterirdisch beanspruchen, ist der Abschluss eines zivilrechtlichen Gestattungsvertrags mit dem KVR notwendig. Vor Baubeginn ist beim Baureferat TZ5 ein Erinnerungsverfahren durchzuführen und ohne Einwände abzuschließen.

Baustellen müssen grundsätzlich auf Privatgrund eingerichtet werden. Die Nutzung von öffentlichem Straßengrund für die Einrichtung von Baustellen steht nur in Ausnahmefällen zur Verfügung und bedarf als Sondernutzung einer Erlaubnis.
Für Baumaßnahmen insbesondere in Innenstadtbereichen und vergleichbar dicht bebauten Stadtvierteln ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem Mobilitätsreferat (MOR) sinnvoll. Anträge für Baustelleneinrichtungen auf öffentlichem Grund sind mit ausreichender Vorlaufzeit zu beantragen.

Mobilitätsreferat

In München ist der Antrag zur Genehmigung der Entwässerungspläne nicht mit dem Bauantrag, sondern gesondert bei der zuständigen Münchner Stadtentwässerung (MSE) einzureichen. Die Genehmigung nach der städtischen Entwässerungssatzung erfolgt durch einen eigenen Bescheid.
Für die gesicherte Erschließung eines Grundstücks muss ein Anschluss von Schmutzwasser an den städtischen Kanal möglich und die Niederschlagswasserbewirtschaftung gemäß Entwässerungssatzung außerhalb der städtischen Kanalisation gewährleistet sein.
Im Bauantrag ist die ordnungsgemäße Schmutzwasserbeseitigung und Niederschlagswasserbewirtschaftung nachzuweisen.
Für diesen Nachweis kann das entsprechende Formular der LBK verwendet werden.

Nachweis über die Grundstückserschließung - Entwässerung

Kann das Baugrundstück nicht direkt an einen öffentlichen Kanal angeschlossen werden, weil die direkte Anschlussmöglichkeit z. B. durch ein dazwischenliegendes Fremdgrundstück verhindert wird, ist planungsrechtlich die Erschließung nicht gesichert. Eine Baugenehmigung kann in diesem Fall erst erteilt werden, wenn eine Notarerklärung vorliegt, die versichert, dass eine Grunddienstbarkeit für das Leitungsrecht beim Gundbuchamt unwiderruflich beantragt wurde.
Die Genehmigung nach der städtischen Entwässerungssatzung ist grundsätzlich erforderlich wenn für Neubauten neue Entwässerungsanlagen (Kanalleitungen und Kanalschächte) für Abwasser errichtet werden oder bei An- und Umbauten bestehende Entwässerungsanlagen geändert werden sollen. Hierbei sind alle Leitungen und Entwässerungsgegenstände, die unter der Straßenoberkante bzw. dem Erdgeschossfußboden liegen, zu betrachten.
Niederschlagswasser darf grundsätzlich nicht in den städtischen Kanal eingeleitet werden. Es ist nach den wasserrechtlichen Vorschriften ortsnah (auf dem Baugrundstück) zu versickern oder anderweitig zu beseitigen. Einer beabsichtigten Einleitung von Niederschlagswasser in das städtische Kanalnetz kann nur im Ausnahmefall und erst nach eingehender Prüfung der Rahmenbedingungen durch die MSE zugestimmt werden. Das Ergebnis der Prüfung wird im "Technischen Formblatt" der MSE angegeben. Dieses ist dem Bauantrag beizulegen.

Zur Grundstücksentwässerung wird vor Bauantragsstellung eine frühzeitige Abstimmung mit dem Erschließungsbüro der MSE empfohlen.

Münchner Stadtentwässerung
 

Werden bei der Durchführung des Vorhabens Gehölze (Bäume und Sträucher) im Geltungsbereich der Baumschutzverordnung entfernt, zerstört oder verändert, kann eine diesbezügliche Genehmigung erforderlich sein. Dies gilt auch bei Einwirkungen auf den Wurzel- und Kronenbereich.

Baumschutzbehörde

Liegt das Vorhaben in einem Naturschutzgebiet, in einem Landschaftsschutz­gebiet, im Bereich eines geschützten Landschaftsbestandteils oder eines Naturdenkmals, ist eine Genehmigung nach Naturschutzrecht erforderlich.

Untere Naturschutzbehörde

Die Beseitigung oder Veränderung eines Baudenkmals bedarf der Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG). Die Erlaubnis ist auch dann erforderlich, wenn Bauvorhaben in einem Ensemble liegen oder Anlagen in der Nähe von Baudenkmälern errichtet, verändert oder beseitigt werden und sich dies auf Bestand oder Erscheinungsbild eines der Baudenkmäler auswirken kann.
Um Nachforderungen, Umplanungen und damit zeitliche Verzögerungen zu vermeiden, wird empfohlen die Antragsunterlagen frühzeitig vor Antragstellung abzustimmen.

Untere Denkmalschutzbehörde

Wird mit einem Bauvorhaben geförderter Wohnraum beantragt, wird empfohlen, die Antragsunterlagen frühzeitig im Vorfeld mit der Bewilligungsstelle im Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III abzustimmen. Dadurch können Nachforderungen, Umplanungen und damit zeitliche Verzögerungen vermieden werden.

Wohnungsbauförderung

Liegt das Vorhaben in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kann eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 14 Absatz 2 BauGB erforderlich sein.

Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung

Liegt das Vorhaben in einem Gebiet, für das eine Veränderungssperre gilt, kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Absatz 2 BauGB erforderlich sein. Der Antrag kann formlos beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Abteilung Stadtplanung, eingereicht werden.

Stadtplanung
 

Bei Bauvorhaben in unmittelbarer bzw. nachbarschaftlicher Nähe zu Bahnanlagen ist eine Unterschrift der DB frühzeitig einzuholen.
Für die Beteiligung der DB sind folgende aussagekräftige Beteiligungsunterlagen erforderlich:

• Anschreiben/Beteiligungsschreiben
• Baubeschreibung
• Lageplan (Maßstab 1:1000)
• Angaben der Gemarkung / Flurstücke / Eigentümer / Bauherr
• Grundrisse, Ansichten und Schnitt(e) incl. Verbaumaßnahmen zu Bahnflächen hin
• Angaben der Höhen über NN (Bauvorhaben im Bereich einer Bahnstromleitung)
• Freiflächengestaltungsplan
• Vereinbarungen zu Gunsten der DB AG oder mit ihr nach § 15 Aktiengesetz (AktG) verbundener Unternehmen (Dienstbarkeiten, schuldrechtliche Vereinbarungen, etc.)

DB - Kontaktdaten für Bayern

Bei der Planung sind die Größe der Müllbehälter und deren Standplatz mit dem Abholsystem des Abfallwirtschaftsbetriebs München (AWM) abzustimmen.

Abfallwirtschaftsbetrieb München

Sobald Wohnraum oder Teile von Wohnungen für gewerbliche oder berufliche Zwecke umgenutzt, langfristig ausschließlich als Ferienwohnung vermietet, ganz oder teilweise beseitigt werden oder über einen längeren Zeitraum leer stehen sollen, ist eine Genehmigung nach der ZeS erforderlich.
Dies gilt auch für bereits zweckentfremdete Wohnungen, für die diese Genehmigung bisher nicht eingeholt wurde.

Vollzug der Zweckentfremdungssatzung
 

Liegt das Vorhaben im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, so müssen Beseitigungen, Änderungen und Nutzungsänderungen von Wohnraum nach dieser Satzung genehmigt werden. Zuständig für die Genehmigung ist das Sozialreferat (Bestandssicherung)
Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben muss der Antrag zusammen mit dem Bauantrag bei der LBK eingereicht werden.

Information zu den Erhaltungssatzungen in München

Bei einem Eingriff in das Grundwasser, z. B. durch Baugrubenverbau mit Spundwand, Bohrpfahl, etc. sowie bei einer Bauwasserhaltung ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich.
Diese ist mit den notwendigen Unterlagen direkt beim Referat für Klima- und Umweltschutz zu beantragen.

Tiefgaragen

Lüftungsöffnungen von Tiefgaragen sollen zu Aufenthalts- und Spielbereichen, bzw. zu Fenstern von Aufenthaltsräumen einen ausreichend großen Abstand einhalten. Die Empfehlung des Referates für Klima- und Umweltschutz (RKU) liegt hierfür bei 4,5 m. Alternativ ist ein geringerer Abstand möglich, sofern durch eine Immissionsprognose der Jahresmittelwerte analog der in der VDI 2053 (Ausgabe 01-2004) erwähnten Verfahren nachgewiesen werden kann, dass die vorhandene Grundbelastung an NOx und Feinstaub (PM 10) am nächstgelegenen Immissionsort nicht um mehr als 3% erhöht wird. Der brandschutzbedingte Abstand von 2,50 m darf dabei nicht unterschritten werden.
Wasserdurchlässige Böden dürfen in Tiefgaragen nur dann eingebaut werden, wenn der Abstand zum höchsten Grundwasserstand mindestens 1 m beträgt. Die dann zu verwendenden Flächenbeläge müssen über einen baurechtlichen Eignungsnachweis als wasserreinigende Flächenbeläge verfügen (ausgenommen Wohnhäuser mit weniger als 100 Stellplätzen). Das Merkblatt "Wasserwirtschaftliche Anforderungen an Tiefgaragen mit flüssigkeitsdurchlässigem Bodenbelag" in der aktuellen Fassung ist zu beachten.

Heizöllagerung

Die Lagerung von wassergefährdenden Stoffen muss ab der Gefährdungsstufe B angezeigt werden. Bei Heizöl und Diesel trifft dies ab einem Lagervolumen von 1 m³, bei Altöl ab einem Volumen von 0,22 m³ zu. Beim Einbau von Lagerbehältern ab 10 m³ ist zusätzlich eine Baugenehmigung erforderlich.  
Öltanks sind außerhalb des Bauraumes, im sogenannten Vorgarten nicht zulässig.

Gaststättenerlaubnis

Schank- und Speisewirtschaften sowie Beherbergungsbetriebe benötigen eine Gaststättenerlaubnis, wenn alkoholische Getränke ausgeschenkt werden.

Gaststättenerlaubnis beantragen

Barrierefreiheit in Gaststätten

Bei Gaststätten sind auch die gesetzlichen Regelungen zum barrierefreien Bauen zu beachten. Nach Artikel 48 BayBO müssen in Gaststätten die Bereiche, die dem allgemeinen Besucher- und Benutzerverkehr dienen, barrierefrei sein. Toilettenräume und notwendige Stellplätze sind in der erforderlichen Anzahl barrierefrei zu errichten. Bei Gaststätten, die einer gaststättenrechtlichen Erlaubnis bedürfen, wird mit dem Antrag auf Konzession für Alkoholausschank die Barrierefreiheit geprüft. Die Prüfung erfolgt durch die zuständige Gaststättenabteilung des KVR in der jeweiligen Bezirksinspektion.
Ansonsten ist die LBK als Bauaufsichtsbehörde zuständig.

Lebensmittelhygiene

Bei Abnahme des Betriebes durch KVR - Gaststättentechnik erfolgt auch eine abschließende Bewertung von Küche und Lagerräumen. Hierbei sind die Anforderungen der VO (EG) Nr. 852/2004 zur Lebensmittelhygiene einzuhalten. Insbesondere ist dabei auf folgende Punkte zu achten:

• Unabhängig von Gästetoiletten müssen separate Personaltoiletten sowie Umkleiden für Küchenpersonal vorhanden sein
• Toiletten und Lebensmittelbereiche müssen durch einen Vorraum getrennt sein - kein unmittelbarer Zugang
• Speisenausgabe und Geschirrückgabe sind getrennt einzurichten

Lüftungsanlagen

Für einen Kochbetrieb ist eine ausreichende, geruchsreduzierende und geeignete Küchenzu- und Abluft einzurichten (VDI 2052). Die Lüftungsanlagen der Gaststätte müssen dem aktuellen Stand der Technik zum Zeitpunkt der Betriebsaufnahme entsprechen. Eine nachteilige Beeinträchtigung gegenüber Dritten muss ausgeschlossen sein.
Im Fall einer Überprüfung durch die Behörde, müssen die Betreiber*innen einen geeigneten Nachweis (Fachunternehmererklärung) vorhalten.

Freischankflächen

Freischankflächen setzen einen zugehörigen genehmigten Betrieb voraus und werden in der Regel nur bis zur Größe der genehmigten Gastraumfläche zugelassen, sogenannte Wechselnutzung. Zur Fläche zählen alle Bereiche, in denen Tische und Sitzmöglichkeiten aufgestellt werden, wie auch die notwendigen Zwischenräume.

Freischankflächen über 40 m², die einer Gaststätte oder einer Verkaufsstelle des Lebensmittelhandwerks dienen, sind genehmigungspflichtig. Befinden sich Freischankflächen ganz oder teilweise auf öffentlichem Grund, ist eine Sondernutzungserlaubnis der Stadt erforderlich. Bei genehmigungspflichtigen Freischankflächen wird diese zusammen mit der Baugenehmigung erteilt.

Bis zu einer Größe von 40 m² sind Freischankflächen verfahrensfrei, müssen dennoch alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Eine Sondernutzung ist hier direkt bei der zuständigen BI zu beantragen. Ebenso ist für Freischankflächen als Einzelvorhaben, die sowohl baugenehmignungspflichtig sind als auch einer Sondernutzungserlaubnis bedürfen, direkt ein Antrag über die zuständigen BI zu stellen.

Freischankfläche beantragen