Knorr-Bremse-Areal am Oberwiesenfeld

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Das Planungsgebiet liegt nördlich des denkmalgeschützten Olympiaparks, in Nachbarschaft zum ehemaligen olympischen Dorf. Im Westen wird es durch die Straße Am Oberwiesenfeld und den Christl-Marie-Schultes-Weg begrenzt, im Norden durch den DB-Nordring. Im Osten erstreckt sich das Gebiet bis zur Lerchenauer Straße.

Der Bereich zwischen der Moosacher Straße und dem DB-Nordring westlich der Lerchenauer Straße wird bereits seit einigen Jahren grundlegend umgestaltet. Westlich der Straße Am Oberwiesenfeld sind eine Berufsschule, mehrere Bürogebäude, Hotels sowie Wohnhäuser und soziale Einrichtungen entstanden.

Auch das Knorr-Bremse-Areal wurde komplett umstrukturiert: Die bestehenden Gebäude wurden – bis auf das denkmalgeschützte Gebäude der Hauptverwaltung – abgebrochen. Im nördlichen Bereich wurde das Technology Center Knorr-Bremse (TCK) errichtet. Die Bauten an der Südostecke des Geländes werden mittlerweile von der BMW Group Classic genutzt.

Die übrigen Bereiche des Areals wurden an einen privaten Investor veräußert, der dort ein gemischt genutztes Quartier entwickelt. Entlang der Moosacher Straße wurde bereits ein langgestrecktes Bürogebäude errichtet. An der Ecke Moosacher Straße/Am Oberwiesenfeld ist ein Hochhaus geplant, für das 2018 ein Wettbewerb durchgeführt wurde. Auf den Flächen im Innenbereich des Areals, zwischen den neuen Bürogebäuden, dem TCK und dem denkmalgeschützten Verwaltungsgebäude, sollen Wohngebäude und ein Park entstehen. Hierfür wurde 2020 ein städtebaulicher und landschaftsplanerischer Ideen- und Realisierungswettbewerb durchgeführt.

Das Knorr-Bremse-Areal liegt aktuell im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1947. Dieser wird jedoch durch den neuen, das gesamte Areal umfassenden Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2142 ersetzt. Der Stadtrat hat im Juli 2019 die Aufstellung dieses neuen Bebauungsplans beschlossen. Grundlagen sind ein Masterplan aus dem Jahr 2016, der an die bereits erfolgte Umstrukturierung westlich der Straße Am Oberwiesenfeld anknüpft, sowie die durchgeführten Wettbewerbe.

Das Hochhaus an der Ecke Moosacher Straße/Am Oberwiesenfeld markiert im Dialog mit dem bestehenden Hotelhochhaus den Quartierseingang. Herzstück des neuen Quartiers ist ein zentraler öffentlicher Park, der sich östlich des denkmalgeschützten Verwaltungsbaus erstreckt. Die langgestreckte Bebauung entlang der Moosacher Straße fasst den Straßenraum und schirmt den Park von der Straße ab. Sie lässt jedoch ein Sichtfenster von der Moosacher Straße zum Baudenkmal hin frei, um dessen identitätsstiftende Funktion zu stärken. 

Nördlich des zentralen Parks ist eine geschlossene Blockbebauung geplant, die sich im Süden in drei Solitärgebäude auflöst. Dadurch öffnet sie sich zur öffentlichen Grünfläche und zum denkmalgeschützten Verwaltungsgebäude hin. Die zu drei Seiten geschlossene Struktur ermöglicht einen ruhigen Innenhof. Im südwestlichen Bereich dieses Blocks soll eine neue Quartiersmitte entstehen.

In der Blockbebauung und in den drei Solitärgebäuden nördlich des zentralen Parks sind zum überwiegenden Teil Wohnnutzung, aber auch Gewerbeflächen und Kindertageseinrichtungen vorgesehen. Im Bereich der neuen Quartiersmitte an der Straße Am Oberwiesenfeld sollen Flächen für den Einzelhandel entstehen. Im Südostteil des Blocks ist eine vollstationäre Pflegeeinrichtung geplant.

Die Gebäude sind in ihrer Höhe gestaffelt: Die Solitärgebäude erreichen eine Höhe von bis zu zirka 50 Metern und ergänzen zusammen mit den Hochhäusern an der Moosacher Straße das Höhenprofil. Der langgestreckte, auf der Südseite geschwungene Teil des Blocks entlang der künftigen Ilse-Essers-Straße wird bis zu zirka 40 Meter hoch.

Das bis zu 88 Meter hohe Bürohochhaus mit nahezu quadratischem Grundriss befindet sich in unmittelbarer Nähe zum denkmalgeschützten Verwaltungsgebäude. Der fünfgeschossige Sockel des Hochhauses orientiert sich in seiner Höhe am Baudenkmal. Zweigeschossige Arkaden markieren die Eingangsbereiche und öffnen zusammen mit dem transparent und durchlässig gestalteten Erdgeschoss das Gebäude zur Umgebung hin.

Die Gewerbenutzung im nördlichen Teilbereich des Planungsgebiets soll weitergeführt und zum Teil ergänzt werden. Im nordöstlichen Teilbereich soll zudem die Möglichkeit für den Bau eines Hochhauses mit einer Höhe von bis zu 47 Metern geschaffen werden. Auch die gewerbliche Nutzung im südöstlichen Bereich des Planungsgebiets bleibt bestehen.

Im Juli 2025 hat der Stadtrat den Bebauungsplanentwurf gebilligt. Bis Ende September hat die Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich im Rahmen der öffentlichen Auslegung zum Bebauungsplanentwurf und zur Änderung des Flächennutzungsplans zu äußern. Anschließend werden die eingegangenen Stellungnahmen im Referat für Stadtplanung und Bauordnung geprüft und ausgewertet. Nach Erarbeitung eines Abwägungsvorschlags und eventuellen Anpassungen wird der Bebauungsplan erneut dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt. Der Stadtrat beschließt den Bebauungsplan als Satzung.

Auf der Grundlage des Masterplans wurde für den zentralen Bereich des Planungsgebiets 2020 ein städtebaulicher und landschaftsplanerischer Ideen- und Realisierungswettbewerb durchgeführt. Die Jury vergab zwei zweite Preise, ein erster Preis wurde nicht vergeben. Nach Abschluss des Wettbewerbsverfahrens wurde entschieden, den prämierten Entwurf von Ingenhoven architects gmbh mit WKM Landschaftsarchitekten, beide aus Düsseldorf, weiterzuverfolgen. Das Ergebnis wurde im Juni 2021 dem Stadtrat bekannt gegeben.

Wohnpark, Am Oberwiesenfeld

• 2. Preis Ideenteil, 2. Preis Realisierungsteil / zur Realisierung ausgewählt: Ingenhoven Architects, Düsseldorf mit WKM Landschaftsarchitekten, Düsseldorf
• 2. Preis Ideenteil, Preis Realisierungsteil: Hilmer Sattler Architekten Ahlers Albrecht Gesellschaft von Architekten mbH, München, mit mahl gebhard konzepte, München
• 3. Preis Ideenteil, Preis Realisierungsteil: Christoph Mäckler Architekten, Frankfurt am Main, mit bbz Landschaftsarchitekten, Berlin
• Preis Realisierungsteil: Heide & von Beckerath, Berlin, mit Miething Architecte Paysagiste, Paris

Ausloberin

OPES Immobilien GmbH, in Abstimmung mit der Landeshauptstadt München

Realisierungswettbewerb „Hochhaus Moosacher Straße 80"

• 1. Preis: Hilmer Sattler Architekten Ahlers Albrecht Gesellschaft von Architekten mbH, München

• 2. Preis: Müller Reimann Gesellschaft von Architekten mbH, Berlin

Ausloberin

OPES Grundstücksverwaltungs- und -verwertungs GmbH, in Abstimmung mit der Landeshauptstadt München.

Die Ausloberin hat sich für die Realisierung des 2. Preises (Müller Reimann) entschieden.

Preisgerichtssitzung

17. April 2018

Koordination

bgsm Architekten Stadtplaner, München

Der Umgriff des Wettbewerbs für ein Bürohochhaus liegt im 11. Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart auf dem heutigen Firmengelände der Knorr-Bremse AG an der Ecke Moosacher Straße / Am Oberwiesenfeld, wo sich deren Hauptsitz befindet. Das Hochhaus ist in unmittelbarer Nähe südwestlich zum denkmalgeschützten Verwaltungsgebäude im dort festgesetzten MK1 des bestehenden rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 1947 geplant.

Nördlich und östlich, auf dem heutigen Werksgelände der Knorr-Bremse AG, ermöglicht der Bebauungsplan zirka 20 sowie teils bis 24 Meter hohe Gebäude mit Gewerbe- und Kerngebietsnutzung. Im Nordareal befindet sich der Standort für das Technologie-Center. Westlich der Straße Am Oberwiesenfeld entsteht derzeit ein gemischt genutztes Quartier mit Büronutzung, Studentenwohnheim, Boardinghouse und Hotel, welches die bereits bestehenden Büro- und Dienstleistungsnutzungen entlang der Moosacher Straße und ein Wohnquartier (Olympia Wohn Park) im nördlichen Bereich ergänzt. Prägendes Element wird ein 21-geschossiges Hotelhochhaus sein.

Im Süden wird das Planungsgebiet durch die Moosacher Straße begrenzt, die zusammen mit dem Frankfurter Ring eine der wichtigsten Ost-West-Verbindungen im Münchner Norden bildet. Südlich der Moosacher Straße liegt das Olympische Dorf mit bis zu 46 Meter hohen Terrassenhäusern sowie das weitläufige Gelände der zentralen Hochschulsportanlage. Beide sind Bestandteile des denkmalgeschützten Ensembles „Olympiapark“.

Das Areal der Knorr-Bremse AG erfährt derzeit eine umfassende städtebauliche Neuordnung. Diese Entwicklung spiegelt die zunehmende Verlagerung des Nutzungsschwerpunktes von industrieller Produktion zu hoch qualifizierten Arbeitsplätzen in den Bereichen Forschung, Entwicklung und Montage wieder.

Entsprechend soll im Nordteil das Technologie-Center Knorr-Bremse ausgebaut und vergrößert werden. Der Südteil soll dagegen freigeräumt und umstrukturiert werden. Der Bereich unmittelbar entlang der Moosacher Straße soll durch Kerngebietsnutzung weiter arrondiert werden. Deren ganz nördlicher Teil soll zugunsten einer Wohnbebauung mit südlich anschließendem zentralen Park umgeplant werden.

Eine Teilfläche im Südwesten mit dem denkmalgeschützten Hauptsitz der Knorr-Bremse AG bleibt im Firmengelände. Hier soll in unmittelbarer Nachbarschaft zum historischen Bau nun bereits in einem ersten Schritt ein neues, hohes Bürogebäude entstehen, das zusammen mit dem benachbarten Hotelhochhaus Moosacher Straße 82 den Auftakt zum neuen Quartier nördlich der Moosacher Straße bildet.

In einem Realisierungswettbewerb sollte eine Lösung für diese anspruchsvolle Bauaufgabe gefunden werden. Die gesamte zu realisierende Geschossfläche beträgt rund 15.000 Quadratmeter. Die Freiflächenplanung ist nicht Bestandteil der Auslobung.

Die Wettbewerbsteilnehmer sollten im Weiteren prüfen, ob auch ein Hochhaus mit größerer Höhenentwicklung im Kontext möglich wäre; dazu sollte in einer Variante in Form einer Modell- und Fassadenstudie gezeigt werden, wie das vorgeschlagene Gebäude mit einer größeren Höhenentwicklung aussehen könnte. Die Studie wird jedoch nicht in die Beurteilung des Wettbewerbsentwurfs einbezogen.

„Die Arbeit wird aus dem städtebaulichen Kontext heraus schlüssig und nachvollziehbar entwickelt. Gesucht wird das Ensemble und der Dialog mit den Nachbarn, dem geplanten Hochhaus im Westen und dem Bestandsgebäude im Osten. Dank der Vielschichtigkeit und skulpturalen Komplexität des Baukörpers, der aus zwei ineinander verschränkten Volumen mit einem gemeinsamen Sockel besteht, gelingt es dem Entwurf, angemessen auf die unterschiedlichen städtebaulichen Bedingungen der verschiedenen Seiten zu reagieren.

Der vom Entwurfsverfasser formulierte Gedanke der ‚antimonolithischen’, also filigranen, plastisch gewebten Fassade wird vom Preisgericht kontrovers diskutiert. Ausdrücklich gelobt wird dabei der Ansatz, mit zwei Fassadenvariationen auf die unterschiedlichen Seiten zu reagieren. Dieser Ansatz unterstützt das städtebauliche Ziel des Ensembles. Ob es jedoch einer so elaborierten, komplexen Fassadentektonik bedarf, wird nicht nur hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit, sondern auch der Themenvielfalt kritisch gesehen.

Die Überschreitung des Baufensters Richtung Süden und Norden wird vom Preisgericht als Qualität gesehen, zumal gerade Richtung Süden das Volumen sich in Form einer öffentlichen Arkadenreihe dem Straßenraum öffnet. Das Erdgeschoss führt den Gedanken eines transparenten und durchlässigen Gebäudes fort. Begrüßt wird die Gleichwertigkeit der Öffnungen und Zugänglichkeiten in drei Himmelsrichtungen (im Süden zur Moosacher Straße, im Osten zum Platz und im Westen zur U-Bahn-Station). Das ist aus Sicht des Preisgerichtes die richtige Antwort auf diese prominente und polyvalente Ecklage. Zu begrüßen wäre, wenn die vom Verfasser vorgeschlagene Erdgeschossnutzung auch tatsächlich später umgesetzt werden würde.

Im Weiteren erlauben die Regelgrundrisse eine gute, effiziente und qualitätvolle Nutzung des Gebäudes. Eine Teilbarkeit in mehrere Mieteinheiten ist leicht und wirtschaftlich möglich. Dank des gewählten, aus zwei Volumen zusammengesetzten Gebäudetypus' mit einem Mittelkern im dunklen Überschneidungsbereich wird ein hoher Prozentsatz an Fensterarbeitsplätzen angeboten. Die ornamentalen Absturzsicherungen werden begrüßt, wenngleich gerade bei einem Hochhaus auf ausreichende Transparenz und Durchblick von innen nach außen zu achten ist. Bei einer eventuellen Überarbeitung sollte jedoch weiterhin besonderes Augenmerk darauf gelegt werden.“

Bewertung des Preisgerichts zur Variante mit größerer Höhe:

„Die Variante mit 78 Metern Gebäudehöhe zeigt einige positive Aspekte auf. So wirken die gestreckten Proportionen, insbesondere beim oberen Abschluss des Gebäudes, durchaus eleganter und überzeugender als bei der niedrigeren Variante. Das Volumen erscheint dadurch schlanker und für den Ort und das ganze in Entstehung begriffene Quartier angemessen. Es wird vom Preisgericht angeregt, die Begrenzung auf 78 Meter zu hinterfragen und auch größere Gebäudevolumen zu prüfen. Insbesondere auf die bedeutsame Wirkung auf den gegenüberliegenden Olympiapark wird dabei verwiesen.“

„Das vorgeschlagene Gebäude versteht sich als konturiertes Volumen, das aus einem nahezu quadratischen Perimeter erwächst. Dieser besetzt nur einen Teil des möglichen Bauraums. Aus dieser gleichmäßigen Grundrisskontur wird ein fünfgeschossiger Sockel entwickelt, der sich in seiner Höhe auf den Bestand des Baudenkmals Knorr Hauptverwaltung bezieht. An seiner NW und SO Ecke formt dieser Sockel zweigeschossige, von Kolonnaden gesäumte Eingangsbereiche aus. Über diesem Sockel ragt der durch zwei diagonal gegenüber eingeschriebene Kerbungen vertikal konturierte, neungeschossige Schaft.

Den oberen Abschluss des Volumens schafft ein als Laterne ausgeformtes überhohes Dachgeschoss, das nur eines der Teilvolumen ausfüllt. Die gewählten Proportionen der einzelnen Gebäudeteile im Volumen sind gut aufeinander abgestimmt. Das Maß der jeweiligen konturierenden Einschnitte ist angemessen. Die entstehende Grundrissform verspricht in den Regelgeschossen des Schaftes eine große Zone gut natürlich belichteter Arbeitsplätze.

Das Gebäude wird von Westen, aus Richtung der U-Bahn, über den Kolonnadenraum erschlossen. Ein weiterer Eingang findet sich im Südosten. Neben der gezeigten Eingangshalle findet sich eine ergänzende Cafeteria, die über einen weiteren Außenzugang erschlossen ist. Die Außenwirkung dieser Erdgeschosszone bedarf einer stärkeren Präsenz im Gesamtkonzept. Die Fassade kann mit ihrer ruhigen, subtil gesetzten Profilierung überzeugen. Die Ausbildung der Fensterelemente als geschuppte geschosshohe Rahmen bestimmt dabei die Erscheinung des Gebäudes. Fensterformate und die Wahl der technischen Mittel zur natürlichen Belüftung und des Sonnenschutzes überzeugen. Ob die zurückhaltende Einfachheit dieser Mittel bei der Bezugnahme zur Umgebung, besonders der Situation mit dem benachbarten Hotel gerecht wird, wird diskutiert.

Die Größen der gezeigten Einheiten und die gewählte Grundrisskonfiguration lassen eine flexible und wirtschaftliche Nutzung erwarten. Insgesamt stellt die Arbeit einen guten Betrag zur Weiterentwicklung des Stadtraums an der Moosacher Straße dar. Die gewählten gestalterischen Mittel sind gut und angemessen und versprechen eine klare und elegante Architektur."

Bewertung des Preisgerichts zur Variante mit größerer Höhe

„Die Variante des erhöhten Gebäudes stellen die Verfasser als eine konsequente, vertikale Skalierung des oben beschriebenen Gebäudes vor. Dabei erscheint das Verhältnis von Sockel, Schaft und Laterne in dieser 95 Meter hohen Version nicht optimal proportioniert. Hier wäre größere Schlankheit wünschenswert.“