Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN)

Ein Erfolgsmodell im Wohnungsbau

Die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) ist ein wichtiges Instrument im Münchner Wohnungsbau. Sie wird bei allen Bebauungsplänen angewendet, die Kosten und Lasten auslösen und zu einer deutlichen Bodenwertsteigerung für die planungsbegünstigten Eigentümer*innen führen. Mit einem Baukastenmodell wurde die SoBoN am 28. Juli 2021 fortgeschrieben.

Warum die SoBoN so wichtig ist

Bei der SoBoN werden die Planungsbegünstigten, also Bauträger und Investoren, an den Kosten und Lasten beteiligt: Sie übernehmen Anteile der Herstellungskosten und Flächenabtretungen für

• Erschließungsmaßnahmen, wie Straßen
• Gemeinbedarfseinrichtungen, wie Kindertagesstätten und Grundschulen
• Grün- und Ausgleichsflächen

Denn diese können nicht vollständig aus den allgemeinen Haushaltsmitteln finanziert werden. Der Münchner Weg der SoBoN ist eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen der Stadt, Investoren, der Bauwirtschaft und Eigentümer*innen.

Fortschreibung der SoBoN

Am 28. Juli 2021 hat der Stadtrat die Novelle des Münchner Baulandmodells beschlossen und damit ein deutschlandweit beispielloses Baukastenmodell eingeführt.

Mit der neuen SoBoN soll

• mehr geförderter und preisgebundener Wohnraum entstehen,
• der Mietwohnungsbau gestärkt werden,
• die Bindungen des sozialen Wohnungsbaus erhöht werden,
• die Kostenbeteiligung an der sozialen Infrastruktur, beispielsweise für Kitas und Grundschulen, angehoben werden,
• über ein Anreizsystem die Möglichkeit geschaffen werden, dass die Landeshauptstadt München oder Genossenschaften Wohnbauflächen erhalten und damit langfristig bezahlbare Wohnungen entstehen.

100 Punkte-SoBoN-Baukastenmodell

Dafür wurde ein innovatives und flexibles 100 Punkte-SoBoN-Baukastenmodell entwickelt. Neben der technischen und grünen Infrastruktur sowie der sonstigen Kostentragung für beispielsweise Wettbewerbe und Gutachten, die in jedem Bebauungsplanverfahren von den Planungsbegünstigen zu erbringen sind, besteht nun die Wahl aus vier Grundbausteinen und zwei Sonderbausteinen:

• Der Planungsbegünstigte kann das Grundmodell wählen
• oder sich aus den Bausteinen ein für sein Geschäftsmodell passendes SoBoN-Modell zusammenstellen, das dann vorliegt, wenn die Bausteine zusammen 100 Punkte erreichen.

Das Grundmodell:

• Auf privaten Flächen entstehen vom neu geschaffenen Wohnbaurecht 60 Prozent im geförderten und preisgebundenen Segment, 20 Prozent freifinanzierter Mietwohnungsbau und nur noch 20 Prozent freifinanzierte Eigentumswohnungen.
• Die Bindungsdauer für den geförderten, preisgedämpften sowie freifinanzierten Mietwohnungsbau beträgt künftig immer 40 Jahre.
• Im Grundmodell beteiligen sich die Planungsbegünstigten mit 175 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche an den Kosten der ursächlichen sozialen Infrastruktur.

Durch den Baukasten haben die Planungsbegünstigen zudem die Möglichkeit, dieses Grundmodell zu verlassen und die Schwerpunkte in den vier Grundbausteinen, also Förderquote, Aufteilungsbeschränkung, Bindungsdauer, Sozialer Infrastrukturkostenbeitrag, individuell anders zu setzen. Dabei können ergänzend zwei Sonderbausteine zur Anwendung kommen, die zusätzliche Punkte durch den Verkauf von insbesondere geförderten Wohnbaurechtsflächen an die Landeshauptstadt München oder an Genossenschaften beziehungsweise Mietshäuser-Syndikate ermöglichen.

Gerade der Verkauf an die Landeshauptstadt München führt dazu, dass bezahlbarer Wohnraum dauerhaft bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder durch Konzeptvergabe in Erbpacht langfristig bei Dritten entstehen kann.

Die Broschüre, die Verfahrensgrundsätze und Übergangsregelungen werden derzeit noch erarbeitet.

Die SoBoN kommt seit 1994 in München zum Einsatz

Mit der SoBoN betrat die Landeshauptstadt München im Jahr 1994 als eine der ersten Städte Deutschlands bodenpolitisches Neuland. Dadurch sollten die Akteure der Wohnungswirtschaft an den Kosten und Lasten der Baurechtsschaffung im Rahmen der Bebauungsplanverfahren beteiligt werden, wenn damit zugleich erhebliche Bodenwertsteigerungen einhergehen. Diese SoBoN hat sich seit ihrer Einführung bewährt und dazu beigetragen, dass - seit im Zusammenhang mit der Ausweisung von neuem Baurecht auf Flächen, die mit der SoBoN entwickelt wurden - über 59.000 Wohneinheiten in München entstanden sind.

Aufgrund des weiterhin starken Drucks auf den Wohnungsmarkt gerade im unteren und mittleren Preissegment war es jedoch notwendig, die SoBoN nach der letzten Fortschreibung 2017 insbesondere mit dem Ziel der Schaffung von mehr langfristig gesichertem und bezahlbarem Wohnraum weiterzuentwickeln.

Erfolgsbilanz

Münchner Verfahren der Sozialgerechten Bodennutzung von 1994 bis Dezember 2023.

Mit Stand Dezember 2023 liegen seit der SoBoN-Einführung 182 rechtsverbindliche Bebauungspläne vor.

Baurechtsschaffung

• Innerhalb von Planungsumgriffen: 1.585 ha
• Wohnungsbaurechte in GF (Geschossflächen): 5.821.000 m²
• Baurechte für wohnverträgliches Gewerbe in GF: 3.588.000 m²
• Baurechte für Industrie in GF: 2.365.000 m²
• Wohnungen: 64.680
  - davon geförderte Wohnungen: 17.710
  - und preisgedämpfte Wohnungen (seit 2019): 470

Flächenbereitstellung für technische, soziale und grüne Infrastruktur

• Öffentliche Verkehrsflächen: 1.586.000 m²
• Öffentliche Grün- und Ausgleichsflächen (innerhalb): 3.281.000 m²
• Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen insbesondere für die soziale Infrastruktur: 487.000 m²
• Geschossflächen von sozialen Infrastruktureinrichtungen in integrierten Lagen: 130.000 m²
• Dienstbarkeitsflächen (Fußgänger- und Radwege, u.ä.): 481.000 m²

Kostenübernahme durch die Planungsbegünstigten

• Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen: 310,5 Mio Euro
• Herstellung öffentlicher Grün- und Ausgleichsflächen: 189 Mio Euro
• anteilige Finanzierungsbeiträge für die soziale Infrastruktur: 312,4 Mio Euro
• Planungs- und sonstige Kosten: 109,6 Mio Euro

Errichtung sozialer Infrastruktur

• Kinderkrippe: 393 Gruppen, 4.716 Plätze
• Kindergarten: 428 Gruppen, 10.700 Plätze
• Kinderhort: 77 Gruppen, 1.925 Plätze
• Grundschule: 129 Klassen, 4.128 Plätze

gesamt: 21.469 Plätze