Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Allgemeines

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 in Kraft. In Bayern gilt zusätzlich die Verordnung zur Ausführung energiewirtschaftlicher Vorschriften (AVEn). Seit 2023 gelten für Neubauten höhere Anforderungen, zudem wurde am 1. Januar 2024 das Gesetz aktualisiert.

Neubauten
Alle neu gebauten Gebäude müssen Niedrigenergiegebäude sein. Das heißt, sie haben eine hohe Energieeffizienz, ihr Energiebedarf ist niedrig und ein großer Teil ihrer benötigten Energie kommt aus erneuerbaren Quellen. Der Gesamtenergiebedarf und die Qualität der Gebäudehülle müssen unter den Vorgaben des GEG liegen.

Bestandsgebäude
Auch wenn ein bestehendes Gebäude nicht umgebaut wird, hat es bestimmte Anforderungen zu erfüllen. Zum Beispiel dürfen Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, in der Regel nicht mehr betrieben werden. Geschossdecken sind nach den Vorgaben des GEG zu dämmen, wenn sie nicht über einen Mindestwärmeschutz verfügen. Das betrifft zum Beispiel eine Geschossdecke zum Dachboden ohne Dämmung. Bei der Erneuerung, dem Ersatz oder dem neuen Einbau von Außenbauteilen sind Regeln einzuhalten. Werden mehr als zehn Prozent der Bauteile ausgetauscht, müssen die Werte des GEG eingehalten werden. Dies gilt auch für Ausbauten und Erweiterungen, bei denen die Vorgaben des GEG zu beachten sind.

Anlagentechnik
Neue Heizungen müssen in Neubauten und bestehenden Gebäuden 65 Prozent ihrer Energie aus erneuerbaren Quellen gewinnen. Dazu können Anschlüsse an Wärme- oder Wasserstoffnetze oder Wärmepumpen genutzt werden. Der Startzeitpunkt für diese Regel hängt von der lokalen Wärmeplanung ab. Hierzu gibt es auch bestimmte Übergangsfristen.

Vollzug und Beratung
In Bayern regelt die AVEn-Verordnung die Umsetzung des GEG. In München ist die Lokalbaukommission zuständig und berät auch bei Fragen rund um das GEG.

Energieausweise

Jedes neue Gebäude benötigt einen Energieausweis. Dieser dokumentiert die energetischen Eigenschaften, somit sind Gebäude gut vergleichbar. Der Ausweis ist maximal zehn Jahre gültig und muss anschließend neu ausgestellt werden. Die Lokalbaukommission kann einen Energieausweis anfordern. Wenn ein Regelverstoß vorliegt, kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro fällig werden. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, benötigen keinen Energieausweis. 

Nachweise

Unternehmererklärung

Fachunternehmer*innen müssen nach dem Abschluss ihrer Arbeiten eine schriftliche Erklärung abgeben, in der sie bestätigen, dass die veränderten oder neuen Teile der Gebäude oder Anlagen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Dies betrifft unter anderem:

• Veränderungen an Außenteilen des Gebäudes
• Dämmung der obersten Geschossdecke
• Installation von Zentralheizungen
• Einbau von Umwälzpumpen in Zentralheizungen und Zirkulationspumpen in Warmwasseranlagen

Eigentümer*innen müssen diese Erklärung mindestens zehn Jahre lang aufbewahren und auf Anfrage der Lokalbaukommission vorlegen.

Erfüllungserklärung

Bauherr*innen sind vor Baubeginn verpflichtet, die Anforderungen des GEG in Form einer Erfüllungserklärung nachzuweisen. In der Baubeginnsanzeige ist unter Punkt 7 anzugeben, ob die Erklärung notwendig wurde. Bei neuen Gebäuden ist die Erfüllungserklärung immer nötig; bei Umbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude nur, wenn Berechnungen für das ganze Gebäude gemacht wurden. Die Lokalbaukommission kann die Erfüllungserklärung jederzeit anfordern.

Nachweisberechtigte zum Ausstellen der Erfüllungserklärung:

• In der Regel sind das Architekt*innen oder Bauingenieur*innen.
• Spezielle Sachverständige (AVEn), die in Listen in der Architektenkammer oder in der Bayerischen Ingenieurekammer Bau geführt werden, können diese Erklärung ausstellen.

Ausnahmen und Befreiungen

Ausnahmen für Denkmäler

Bei Baudenkmälern oder bei Gebäuden mit besonders wertvoller Bausubstanz können Ausnahmen gemacht werden. Diese sind möglich, wenn energetische Maßnahmen das Gebäude oder sein Aussehen beeinträchtigen würden. Auch wenn Lösungen zu aufwendig wären, sind Ausnahmen möglich. Es wird empfohlen, die Untere Denkmalschutzbehörde einzubeziehen. Eine Dokumentation des Gebäudes kann bei Kontrollen die Gründe für Ausnahmen erklären.
www.muenchen.de/denkmalschutz

Befreiungen

Um Härtefälle zu vermeiden, können Befreiungen beantragt werden. Eine Befreiung vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist möglich, wenn andere Maßnahmen die Ziele ebenso erfüllen. Dabei müssen die Treibhausgasemissionen des Gebäudes gleichwertig reduziert werden. Wenn besondere Umstände zu einer unzumutbaren Härte führen, kann auch eine Befreiung beantragt werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Kosten für bauliche Veränderungen im Vergleich zu den Energieeinsparungen zu hoch sind, oder wenn soziale / persönliche Gründe vorliegen. Eine Befreiung ist bei der Lokalbaukommission zu beantragen und und eine sachverständige Person muss die Voraussetzungen für eine Befreiung bescheinigen. Entscheidet die Lokalbaukommission nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Befreiung als genehmigt. Genaue Informationen sind in der Verordnung zur Ausführung energiewirtschaftlicher Vorschriften (AVEn) enthalten. Auch die unten angegebene Fachstelle kann Auskunft geben. Wenn unzumutbare Härten soziale oder persönliche Gründe haben, ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme besonders wichtig.

Fachstelle Vollzug gebäudebezogenes Energierecht 
Beratung nach telefonischer Vereinbarung
089 233-26590
089 233-25500
E-Mail: plan.ha4-12-E@muenchen.de

Sachverständige für Befreiungen 
Bayerische Ingenieurkammer BAU
www.bayika.de

Bayerische Architektenkammer
www.byak.de