Grundstück zur Zwischennutzung im Erbbaurecht zu vergeben

Das Grundstück befindet sich zentral in München, im Stadtteil Maxvorstadt, Ecke Dachauer Straße / Gabelsbergerstraße, rd. 2 km Luftlinie von der Stadtmitte entfernt. Die umliegende Bebauung besteht hauptsächlich aus Wohn- und Geschäftshäusern.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über die direkt vor dem Gebäude befindliche Haltestelle der Tram und die rd. 350 m entfernt liegende U-Bahnstation Stiglmaierplatz. Möglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs sowie kulturelle und soziale Einrichtungen sind in der näheren Umgebung vorhanden.

Grundbuch:
Flurstück 5274; Gemarkung Maxvorstadt

Stadtbezirk:
3. Stadtbezirk

Darstellung im Flächennutzungsplan:
Gemeinbedarfsfläche Verwaltung

Grundstücksgröße:
8.117 m²

Bruttogrundfläche:
ca. 15.800 m²

Nutzfläche:
ca. 7.400 m²

Belastungen im Grundbuch:
Erbbaurecht, Laufzeit bis 08.03.2026

sonstige Belastungen im Grundbuch:
keine

derzeitige Bebauung:  
Bürogebäude, ehemaliges Gesundheitshaus (Abbruchobjekt)

Das Grundstück ist derzeit mit einem ehemaligen Bürogebäude mit Tiefgarage aus dem Baujahr 1964 mit einer Größe von ca. 14.700 m² bebaut. Das Gebäude besteht aus einem 5-geschossigen Hauptbaukörper sowie einer 2-geschossigen Eingangshalle mit baulicher Verbindung zum Haupthaus. Hauptbaukörper und Eingangshalle sind mit 2 Untergeschossen unterkellert, teilweise als Tiefgarage ausgebildet. Das Gebäude wurde bis zum Ende der Nutzung durch die Stadt überwiegend als Büro genutzt, einige Flächen wurden allerdings als Untersuchungsräume, Labore etc. genutzt und entsprechend ausgebaut.

Ausführung und Ausstattung des Gebäudes sind veraltet und nicht mehr zeitgemäß. Das Bürogebäude entspricht nicht den heutigen Anforderungen. In Anbetracht dieser Tatsachen wird das Bestandsgebäude als Abbruchobjekt eingestuft. Ein Abbruch durch den Erbbauberechtigten ist nicht vorgesehen.

Aktuell ist das Objekt im Erbbaurecht vergeben und wird überwiegend kreativwirtschaftlich für Künstler, z. B. mit Ateliers, Ausstellungsräumen, Probenräumen etc. sowie Gastronomie im EG genutzt. Diese Nutzungen sollen weitestgehend aufrechterhalten bleiben. Das Erbbaurecht endet vertraglich zum 08.03.2026.

Durch den bisherigen Erbbauberechtigten wurden umfangreiche Baumaßnahmen u.a. im Bereich der Haustechnik, des Brandschutzes, der Lüftungs- und Heiztechnik, des Rohrsystems, des Trinkwassernetzes, der Sanitäranlagen sowie der Gebäudehülle vorgenommen, um die aktuelle Nutzung zu ermöglichen und die entsprechende Genehmigung zur Nutzungsänderung zu erhalten. Die getätigten Investitionen hat der neue Erbbauberechtigte teilweises zu ersetzen.

Es ist mit weiteren notwendigen Investitionen im unteren sechsstelligen Bereich zu rechnen. Die Stadt als Erbbaurechtsgeberin beteiligt sich nicht an den entstehenden Kosten.

Mit Beendigung der Büronutzung durch die Stadt wies das Objekt folgende Mängel auf, welche unter Umständen teilweise noch vorhanden sind und ggf. für eine Nutzung entsprechende Maßnahmen notwendig machen. Für die aktuelle Nutzung erforderlichen Maßnahmen wurden vom Erbbauberechtigen durchgeführt:

Die komplette elektrische Anlage ist veraltet. Nach Ansicht der Branddirektion existiert für diese kein Bestandsschutz, bei einem Neubezug ist die Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie (M-LAR) anzuwenden. Eine Brandmeldeanlage (BMA) ist einzubauen. Der Brandschutz ist in allen Ebenen (z.B. T30-Stahl-GIas-Türanlagen; Treppenhäuser und Flure, Kabelabschottung-en, Elektro-Verteiler in den Fluren) nachzurüsten. Alle Lüftungsanlagen sind aufgrund eines möglichen Brandüberschlags durch die Lüftungskanäle in andere Geschosse zu demontieren und fachgerecht zu entsorgen (Asbest, KMF). Für einige Sonderräume (WC-Kerne, Vortragssaal, Besprechungsraum im 4. OG und Tiefgarage) sind neue Abluftanlagen vorzusehen. Ca. 50 % der Einbauteile der Heizzentrale inkl. Steuerung sind infolge der unregelmäßigen Nutzung und des jetzigen Instandhaltungsstaus zu erneuern, zudem gibt es undichte Heizkörper/ Rohrleitungen. Die Sanitärinstallation ist in einem hygienisch äußerst bedenklichen Zustand (Legionellen aufgrund zahlreicher Totleitungen). Das bestehende Trinkwassernetz ist stillzulegen und zu sichern, die vorhandenen Sanitärobjekte in den Büros / Untersuchungsräumen bis zum Wandanschluss sind zurückzubauen. Für die notwendigen Toiletten- und Putzräume ist ein neues, hygienisches Trinkwassernetz aufzubauen. In den Sanitärräumen sind die Wand- und Bodenflächen sowie die abgehängten Decken zu erneuern. Ferner sind weitere Wandoberflächen wiederherzustellen, beschlagene Fensterscheiben, der Sonnenschutz und die Aufzüge funktionieren nicht. Die Außenanlagen wurden nicht mehr regelmäßig gepflegt.

Zur Beurteilung der Brandschutzeigenschaften der vorhandenen Konstruktion (z.B. Decken und Stützen) sowie einer möglichen Schadstoffbelastung (z.B. Oberflächenbeschichtungen, Putze, Fliesenkleber und Hohlräume) sind im Vorfeld weitergehende Untersuchungen erforderlich.

Für das Objekt Dachauer Str. 90 gibt es eine befristete Baugenehmigung bis 31.12.2025. Der künftige Erbbauberechtigte muss für die geplante Nutzung sowie für sämtliche Umbauten eine neue Baugenehmigung beantragen. Die hierfür anfallenden Kosten und ggf. deshalb erforderliche Umbaumaßnahmen sind vom Erbbauberechtigten zu tragen.

Auf die Belange der Nachbarschaft ist Rücksicht zu nehmen. Der Lärmschutz ist entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und Regelungen zwingend einzuhalten.

Eine Nutzung der Tiefgarage als Waschanlage, Kfz-Werkstatt oder Autoreinigungs- und/oder -aufbereitungsanlage ist nicht zulässig.

Das Grundstück wird im Erbbaurecht vergeben.

Der Leistungsumfang samt aller rechtlichen Verpflichtungen des Erbbaurechtsnehmers wird in einem Erbbaurechtsvertrag zwischen der Landeshauptstadt München und dem Erbbaurechts-nehmer vereinbart.

Im Erbbaurechtsvertrag sind u.a. folgende Punkte verbindlich festgeschrieben:

• Das Erbbaurecht beginnt schuldrechtlich mit Besitzübergang an dem auf die Beurkundung kommenden nächsten Monatsersten und läuft für die Dauer von 5 Jahren. Dinglich beginnt es mit Eintragung ins Grundbuch. Es endet durch Zeitablauf. Sowohl auf Seiten des Erbbaurechtsnehmers als auch auf Seiten des Erbbaurechtsgebers besteht eine Verlängerungsoption um weitere zweieinhalb Jahre unter den im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Konditionen.
• Die Stadt München zahlt weder eine Entschädigung für das Gebäude bei Zeitablauf des Erbbaurechts noch für die getätigten Investitionen, während der Laufzeit des Erbbaurechts.
• Der Erbbauberechtigte hat ab Besitzübergang alle auf das Erbbaugrundstück und das Erbbaurecht entfallenden einmaligen und wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, Abgaben und Pflichten, die die Stadt als Grundstückseigentümerin als solche betreffen, einschließlich aller öffentlich-rechtlicher Beiträge, die ab diesem Zeitpunkt durch Bescheid erhoben oder in Rechnung gestellt werden, zu tragen.
  
  Weiter übernimmt der Erbbauberechtigte die Grundsteuer, die auf das Erbbaugrundstück und das Erbbaurecht entfallenden Herstellungs- und Benutzungskosten für Versorgungseinrichtungen (Gas, Wasser, Strom, Entwässerung, Müllabfuhr usw.), die Straßenreinigungsgebühren, Sondernutzungsgebühren nach dem Straßen- und Wegegesetz, sowie sonstige, durch die Bestellung des Erbbaurechts, die Errichtung von Bauwerken und Anlagen auf dem Erbbaugrundstück und deren Nutzung verursachte öffentlich- und privatrechtlichen Lasten und Abgaben.
  
  Der Erbbauberechtigte hat sämtliche aus dem Erbbaurechtsvertrag einschließlich seiner Durchführung und Änderung entstehenden Kosten, die Notarkosten, die Grunderwerbssteuer, alle übrigen Grundbuchkosten (insbesondere die Kosten für die Eintragung des Erbbaurechts, der Erbbauzinsreallast und evtl. notwendigen Dienstbarkeiten), Kosten etwa nötiger Genehmigungen, ebenso die Kosten des Heimfalls, der Löschung des Erbbaurechts und der Schließung des Erbbaugrundbuchs zu tragen.
• Das Erbbaurechtsgrundstück ist mit einem Überbaurecht im Ausmaß von ca. 18 m² zugunsten des Nachbargrundstücks Flst. 5288 Sektion III, Schleißheimer Str. 21 belastet. Der künftige Erbbauberechtigte hat dieses Überbaurecht unentgeltlich zu dulden.
• Der Erbbauberechtigte übernimmt den seit 1991 geschlossenen Grundstücksmietvertrag zwischen LHM und katholischem Männerfürsorgeverein (KMFV) des an das Männerwohnheim angrenzenden Gartenanteils zugunsten des KMFV auf dem Erbbaurechtsgrundstück zur weiteren Duldung.
• Die Stadt als Grundstückseigentümerin kann bei erheblichem Vertragsverstoß durch den Erbbaurechtsnehmer (z. B. Rückstand der Erbbauzinszahlungen von über zwei Jahren, Verstoß gegen die vereinbarte Nutzung) den Heimfall, also die vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts, verlangen. Ferne kann die Stadt für jede Pflichtverletzung eine Vertragsstrafe fordern.
• Das Erbbaurecht kann nur unter bestimmten Voraussetzungen und nur mit vorheriger Zustimmung der Grundstückseigentümerin veräußert und belastet werden.

Im Rahmen des Ausschreibungs- und Vergabeverfahrens werden die Grundsätze der Transparenz und Gleichbehandlung beachtet.

Die Ausschreibung des Grundstücks samt Bestandsobjekt erfolgt gegen Höchstgebot für den Erbbauzins, das Mindestgebot für den Erbbauzins liegt bei 150.000 € / Jahr.

Das Objekt soll weiterhin Künstlern und Kreativen eine Plattform zur Nutzung und künstlerischen Darstellung ihrer Werke bieten und die Allgemeinheit bzw. Umgebung mit öffentlich zugänglichen Ausstellungen sowie einer Gastronomie bereichern.

Das künftige Nutzungskonzept muss folgende Kriterien zwingend erfüllen:

• Nettokaltmiete für mind. 50 % der Nutzfläche darf (inkl. etwaiger Umsatzsteuer) max. 13,50 € / m²/ monatlich bei Vermietung an Kultur- und Kreativschaffende betragen.
  
  Die Nutzfläche ist die dem Mieter tatsächlich zur Verfügung stehende Fläche. In der Nutzfläche sind keine Konstruktionsflächen (z.B. Wände und Stützen), Verkehrsflächen (z.B. Flure, Treppenhäuser) und Technikflächen (haustechnische Räume wie z.B. Heizungs- oder Serverräume) enthalten. Bei der Vermietung von Einzelräumen und der gemeinsamen Nutzung von WC-Anlagen, Küchen, Aufenthaltsräumen und/oder Ausstellungsräumen werden diese Flächen nicht zur vermietbaren Nutzfläche gerechnet.
• Zahlung von einmalig 750.000 € an den bisherigen Erbbauberechtigten für die bisher getätigten Investitionen mit Vertragsbeginn; Sicherung der Zahlung durch Bürgschaft bei Vertragsschluss.
• Bereitstellung von Räumlichkeiten überwiegend für Künstler und Kreativschaffende
• Breites Kulturangebot in Form von Dauerausstellungen, Ausstellungen von Künstlern, kuratierten Gastaustellungen usw.
• Kulturelles Rahmenprogramm, wie z.B. Workshops, Lesungen, Konzerte (in verträglichem Umfang), Künstleraktionen

Die o.g. Kriterien werden im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben.

Eine Übernahme der bestehenden Mietverhältnisse ist wünschenswert.

Interessenten können das Exposé und sowie weiterführende Unterlagen und Pläne schriftlich oder mit dem Registrierungsformblatt im Internet (www.immo-muenchen.de) anfordern.

Für die Besichtigung des Grundstücks werden mit den jeweiligen Interessenten Sammeltermine vereinbart. Falls Interesse an einem Besichtigungstermin besteht, bittet die Stadt um Mitteilung per Mail an die unten genannte Kontaktadresse.

Das Angebot muss fristgerecht bis zum 31.08.2025, 12:00 Uhr, bei folgender Adresse eingegangen sein:

Landeshauptstadt München
Kommunalreferat
Immobilienservice
Kaufmännische Dienstleistungen
Grundstücksverkehr

Denisstr. 2, Zimmer 442

80335 München

Das Angebot muss an die vorgenannte Adresse adressiert und in einem verschlossenen, deutlich mit der Aufschrift

NICHT ÖFFNEN – Terminsache ! Angebot Dachauer Str. 90

gekennzeichneten Umschlag an die vorgenannte Adresse gesendet werden.

Für die Rechtzeitigkeit des Angebots kommt es auf den Eingang beim Kommunalreferat, Immobilienservice, Kaufmännische Dienstleitungen, Grundstücksverkehr an. Eingehende Kuverts werden gesondert verwahrt und erst nach Fristablauf geöffnet. Mündliche, fernmündliche, per Fax oder per Mail abgegebene Gebote können nicht entgegengenommen und entsprechend nicht berücksichtigt werden.

Das Angebot muss folgende Angaben enthalten:

• Bezifferter Erbbauzins
• Name und Rechtsform des Bieters (=Erbbauberechtigter)
• Detailliertes Nutzungskonzept mit zwingender Zustimmung zum o.g. Mietpreis und den weiteren Nutzungskriterien.
• Nachweise zur Finanzierung des Erbbauzinses, der einmaligen Investitionskostenablöse und für die notwendigen künftigen Investitionsmaßnahmen (u.a. Nachweise zur Höhe des einzusetzenden Eigen- und Fremdkapitals, Vorlage von Kapital- und Bonitätsnachweisen und/oder Absichtserklärungen von Bankinstituten, die in der Europäischen Union als Steuerbürge zugelassen sind, über die Bereitschaft zur Finanzierung)

Im Falle einer Bietergemeinschaft ist der bevollmächtigte Vertreter zu benennen, der die Mitglieder gegenüber der Auftraggeberin rechtsverbindlich vertritt und die gesamtschuldnerische Haftung der Bietergemeinschaft erklärt. Eine nachträgliche Bildung von Bietergemeinschaften ist unzulässig. Nebenangebote sind nicht zulässig.

Nach Ablauf der Angebotsfrist werden die rechtzeitig eingegangenen Bewerbungen geprüft.

Das Angebot soll eine Geltungsdauer von mindestens 12 Monaten haben; angestrebt wird eine notarielle Beurkundung bis Dezember 2025.

Gemäß der Geschäftsordnung der Landeshauptstadt München steht die Annahme des Angebots unter dem Vorbehalt der Vollversammlung des Stadtrates der Landeshauptstadt München.

Der Stadt bleibt es unbenommen, das Verfahren jederzeit abzubrechen oder ganz aufzuheben. Aufwendungen im Vorfeld werden von der Stadt nicht erstattet.

Aus diesem Exposé und den darin enthaltenen Daten kann kein Maklerauftrag o.ä. abgeleitet werden.

Landeshauptstadt München
Kommunalreferat
Abt. Immobilienservice

Tatjana Hirtreiter

Tel: 089 / 233 -724008
is-gvn.kom@muenchen.de
oder

Sabine Stebich
Tel. 089 / 233 – 722653
is-gvn.kom@muenchen.de

• Anlage 1         Dachauer Str. 90_Lageplan (Auszug Geoinfo)
• Anlage 2.1      Dachauer Str. 90_1.UG
• Anlage 2.2      Dachauer Str. 90_EG
• Anlage 2.3      Dachauer Str. 90_1.OG
• Anlage 2.4      Dachauer Str. 90_2.OG
• Anlage 2.5      Dachauer Str. 90_2.UG
• Anlage 2.6      Dachauer Str. 90_3.OG
• Anlage 2.7      Dachauer Str. 90_4.OG
• Anlage 3         Erbbaurechtsvertrag - Muster